昨天還在ICU搶救，今天就想去KTV蹦迪，這是一些開發(fā)商眼下最真實(shí)的心態(tài)！
今天要講的這家開發(fā)商，是廣州木土的央企地產(chǎn)商保利。
(相關(guān)資料圖)
從去年房子不好賣之后，保利就化身價(jià)格屠夫，成為了廣州的價(jià)格卷王之王。
上一次保利被廣州的房產(chǎn)中介刷屏，是今年的6月份；彼時(shí)，廣州增城板塊，保利開了一個(gè)新樓盤，叫保利水木芳華。
作為一個(gè)地鐵配套盤，保利水木芳華直接將均價(jià)定在1.6萬元，震驚了整個(gè)廣州房產(chǎn)界。
要知道，保利水木芳華周邊的二手盤，幾年前都是2萬多賣出去的。
可以說，保利水木芳華直接套死了這個(gè)板塊的二手業(yè)主；如果這些業(yè)主想將房子賣出去，最多只能將單價(jià)降到1.5萬元，每平米最少虧5000元。
假設(shè)一個(gè)100平米房子的二手業(yè)主，之前最少是200萬進(jìn)去的，現(xiàn)在只能150萬出來，不僅虧掉了當(dāng)年首付，還虧掉這幾年還的利息。
保利的這波騷操作，讓周邊業(yè)主楊百萬進(jìn)去，楊白老出來。
由于當(dāng)時(shí)廣州的樓市極其冷淡，買房者都在觀望，真正會(huì)出手的人寥寥。為了不讓開盤遇冷，保利開通了全渠道銷售。
所謂全渠道銷售，就是與全廣州的中介和房產(chǎn)大V合作，只要他們帶來的客戶成交了，他們都可以拿到價(jià)值不菲的傭金。
保利芳華的低價(jià)和渠道銷售的策略，徹底點(diǎn)燃了廣州中介和大V的情緒，朋友圈、微信群以及頭條，都被這個(gè)樓盤開盤的盛況刷屏。
中介們瘋狂帶客，售樓中心人頭攢動(dòng)，看房客被現(xiàn)場熱鬧的場景帶得上頭，上演了一場搶房大戲，完全不像是樓市寒冬的景象。
保利的這次開盤非常成功，開盤連續(xù)兩日成交破百套，在當(dāng)時(shí)的樓市環(huán)境下，實(shí)屬矚目。
保利這一戰(zhàn)，奠定了廣州卷王之王的江湖地位，成為了新一代價(jià)格屠夫。
保利想將這一銷售策略，再復(fù)制到位于廣州科學(xué)城的一個(gè)新樓盤——保利錦上。
在樓盤開盤之前，這個(gè)樓盤的吹風(fēng)價(jià)在2.6萬元左右，與周邊的二手樓盤價(jià)格齊平，在廣州的科技之城，這個(gè)價(jià)格非常有吸引力了。
還是同樣的套路，保利這個(gè)樓盤也開全渠道銷售。
中介和房產(chǎn)大V上次在保利芳華嘗到了甜頭，瘋狂地吹噓這個(gè)樓盤將成為廣州科學(xué)城的卷王，會(huì)卷死科學(xué)城的所有樓盤。
然而，就在這段時(shí)間，國家出臺了救助房地產(chǎn)的政策，開發(fā)商的預(yù)期悄然發(fā)生變化。
正當(dāng)全廣州的中介、大V和購房人，被保利錦上這個(gè)樓盤吊足胃口的時(shí)候，12月3日它隆重開盤了。
但是，開盤的價(jià)格調(diào)到了3.5萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了吹風(fēng)價(jià)，打了所有中介和房產(chǎn)大V的臉。
看到保利這次吃相這么難看，一向視開發(fā)商為金主爸爸的中介們，都看不下去了，紛紛反水倒戈。
這個(gè)價(jià)格毫無競爭力，一早去現(xiàn)場準(zhǔn)備購買的人，被這個(gè)價(jià)格直接嚇跑了。
收到風(fēng)的中介，停止了帶客，原來有意向低價(jià)搶購的客戶，也停下了去現(xiàn)場看房的腳步。
對于這樣的開發(fā)商，在如此冷清的行情之下，購房者都不會(huì)慣著的，分分鐘就教開發(fā)商做人。
不出意料，截至開盤當(dāng)天下午1點(diǎn)鐘左右，只賣了十幾套，成交量大跌眼鏡。
眼看購房人不吃漲價(jià)的套，開發(fā)商受不了了，當(dāng)場調(diào)低了88平戶型的價(jià)格，由原來每套290-310萬，降低到了260萬元，均價(jià)降到了2.9萬左右。
但是，即使單個(gè)戶型降價(jià)之后，相比于原來的吹風(fēng)價(jià)，以及購房人的目標(biāo)價(jià)，還是高出一截。
在有大量競品可供選擇的情況下，購房人依然用腳投票，就是不買。
看著慘淡的成交量，曾經(jīng)的價(jià)格卷王，這次開盤背叛自己的人設(shè)之后，被購房人拋棄，在廣州的寒風(fēng)中瑟瑟發(fā)抖。
那么，是什么政策改變了開發(fā)商的預(yù)期，讓他一改價(jià)格卷王的風(fēng)格呢？
原來是在11月，央行會(huì)同有關(guān)部門，從債券、信貸和股權(quán)3個(gè)融資渠道，向房地產(chǎn)企業(yè)射出了三支利箭。
第一支利箭：11月11日，房地產(chǎn)“金融16條”落地，從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸等方面，支持房企融資需求；有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度已超過2萬億。
第二支利箭：11月23日，中債增進(jìn)公司出具對龍湖集團(tuán)、美地集團(tuán)、金輝集團(tuán)等3家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，分別支持對應(yīng)企業(yè)發(fā)行20億、15億、12億中期票據(jù)。
第三支利箭：11月28日，證監(jiān)會(huì)表示，即日起將恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。
簡單來說，自從房地產(chǎn)行業(yè)三道紅線之后，現(xiàn)在又允許房地產(chǎn)企業(yè)貸款和發(fā)債了，甚至能讓房地產(chǎn)公司到A股和港股去融資了，這可是開發(fā)商十幾年都不讓干的事了。
總之一句話：開發(fā)商沒那么缺錢了。
開發(fā)商不缺錢了，就沒必要那么著急賣房回籠資金了，也就沒有必要降價(jià)銷售了。
開發(fā)商與購房者斗智斗勇這么多年，早就掌握了購房者的心理：買漲不買跌。
大多數(shù)購房人都有這樣的心理，房價(jià)在下跌的時(shí)候，傾向于再等等，期望等房價(jià)更低的時(shí)候再出手；但如果一直看不到房價(jià)的底，購房者對房價(jià)的預(yù)期就會(huì)變差，就一直不出手。
這兩年房子的銷售情況，也證明了這個(gè)規(guī)律，房子降價(jià)并不能帶來銷量大增，還會(huì)讓購房人觀望，導(dǎo)致總體銷量在下降。
真正能讓購房人出手的，是房價(jià)上漲的預(yù)期，而不是房價(jià)下跌，也不是低價(jià)。
2015年到2016年之間，我國出現(xiàn)漲價(jià)去庫存奇觀，也正是基于這個(gè)原理。
對于開發(fā)商來說，不到萬不得已，絕對不會(huì)降價(jià)銷售；但凡有一點(diǎn)能漲價(jià)的機(jī)會(huì)，他們絕對會(huì)第一時(shí)間漲價(jià)。
現(xiàn)在國家出臺各種各樣的利好政策救市，大力支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，開發(fā)商手頭上的資金開始充裕起來，他們就會(huì)開始嘗試漲價(jià)了。
我相信，保利這次漲價(jià)開盤，就是對購房者的一次試探，看看購房人的反應(yīng)。
后面，隨著開發(fā)商資金鏈變得更加充裕，會(huì)有越來越多的房企，加入漲價(jià)的大軍。
也就是說，后面會(huì)不斷傳出開發(fā)商漲價(jià)的消息，不斷地去挑動(dòng)購房人的神經(jīng)，營造出房價(jià)即將上漲的氛圍，徹底扭轉(zhuǎn)購房者的預(yù)期，點(diǎn)燃消費(fèi)者的購房情緒。
只是，現(xiàn)在購房者還在和開發(fā)商博弈，雙方僵持不下；將來，開發(fā)商的漲價(jià)奸計(jì)能否得逞？最后誰勝誰負(fù)？還有待觀察。
無論怎樣，保利這次開盤，算是打響了漲價(jià)的第一槍，雖然槍聲并不算大。
