房企融資迎來又一波集中開閘。
2月23日,中國銀行間市場交易商協(xié)會披露,碧桂園、綠城、廈門中駿、雅居樂、成都興城人居地產(chǎn)投資集團等5家房企中期票據(jù)集中獲批注冊,累計可發(fā)行額度達390億元。
上述中期票據(jù)在今年1月獲批,其中碧桂園200億元中票、綠城110億元中票、廈門中駿和成都興城人居各30億元中票、雅居樂20億元中票。從獲批之日起兩年內(nèi),這些房企可擇機、分期發(fā)債,以補充公司流動性。
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碧桂園是今年春節(jié)后首家獲批儲架式注冊發(fā)行的房企,也是“第二支箭”發(fā)出后獲批規(guī)模較大的房企,僅次于萬科的337億元中票規(guī)模。
綠城的110億元中票分7筆注冊,其中一筆注冊額度為20億元,其他6筆均為15億元。這也是“三支箭”發(fā)出后,綠城首次獲批發(fā)債。去年11月29日,綠城中國報送110億元儲架式中期票據(jù)注冊發(fā)行計劃,用于置換到期債券及項目開發(fā)建設。
廈門房企中駿和廣州房企雅居樂中期票據(jù)的獲批時間均為今年1月9日。除了此筆中票,今年以來,兩家房企在1月份均成功發(fā)行了2023年第一期中期票據(jù),成為今年發(fā)債民營房企中的先行者。其中,中駿的發(fā)行規(guī)模為15億元,期限3年,發(fā)行利率4.1%;其中不低于10.5億元用于項目開發(fā)建設和購回或償還公司境外美元債券用途,不超過4.5億元用于補充流動資金。雅居樂今年第一筆中期票據(jù)金額為12億元,期限3年,利率4.7%,募集資金將用于項目開發(fā)建設及補充流動資金用途。
在2月初,中國銀行間市場交易商協(xié)會曾集中對萬科、新城控股等5家房企的中票放行,且發(fā)行規(guī)模更大,其中萬科337億元、新城控股150億元、美的置業(yè)150億元、新希望五新實業(yè)集團10億元、中國鐵建房地產(chǎn)22億元,合計669億元。
雖然獲批注冊只是拿到發(fā)債的入場券,成功發(fā)行才算是真正引來了改善流動性的“源頭活水”,但從獲批發(fā)債主體看,監(jiān)管層對央企、國企和發(fā)展穩(wěn)健的龍頭民營房企的偏好顯而易見。以廈門中駿和雅居樂為例,這兩家民營房企雖然現(xiàn)金流緊張,但截至目前一直保持著債務零違約的紀錄。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,民營房企融資出現(xiàn)兩極分化,融資優(yōu)勢向標桿民企轉(zhuǎn)移。2022年,標桿民企融資渠道也有所收縮、融資規(guī)模較2019年下滑了38%,但融資占比從2019年的12%提升至35%,而預警民企、風險民企的融資規(guī)模較2019年分別下滑了73%、89%,風險房企融資規(guī)模占比收縮最為嚴重,從56%收縮至29%。
克而瑞研究中心指出,雖然有近30%民營房企在“三支箭”以及內(nèi)保外貸的支持下資金鏈有了一定的保障,但大多數(shù)民營房企仍存在著較大的流動性壓力。其中,僅2023年上半年,民營房企即將到期債券總額就達到了2913億元,風險房企的到期債券占比超過了61%。
華福證券分析師李清荷表示,2023年1月、3月、4月、7月和9月為房地產(chǎn)行業(yè)償債高峰期,均有近千億規(guī)模債券到期,償債壓力較大。償債壓力較大的房企為恒大、碧桂園、華發(fā)股份、金地、建發(fā)、融信、世茂等,2023年到期規(guī)模在400億元-180億元不等。
克而瑞研究中心認為,對風險房企而言,當下即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認可,因此除了需要繼續(xù)開源節(jié)流積極自救之外,或許也需要等待政策的進一步傳導。相較之下,財務狀況較為優(yōu)秀、償債壓力不大的標桿民企,在融資政策的支持下可以占據(jù)發(fā)展先機。
優(yōu)質(zhì)民營房企資金壓力的紓解已經(jīng)在土地市場有所體現(xiàn)。近期,多地土地市場升溫,20城宅地出讓平均溢價率超過5%,北京、杭州、蘇州、寧波等地出現(xiàn)多宗觸及最高地價的土地,杭州和蘇州也再次出現(xiàn)數(shù)十家房企搶地的情況。
中指研究院高級分析師張曉飛認為,除了地塊優(yōu)質(zhì)外,另一原因是近期對房地產(chǎn)各項政策支持力度加大,部分企業(yè)尤其是民營企業(yè)融資環(huán)境得到改善,率先把握窗口期同時參與到優(yōu)質(zhì)地塊的競爭中。