龍頭房企萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（下稱“萬(wàn)科”，000002.SZ）正在籌劃定增募資。

2月22日，萬(wàn)科公告《2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票方案的論證分析報(bào)告》稱，為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需求，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，公司擬向特定對(duì)象發(fā)行股票不超過(guò)11億股（含本數(shù)），即不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的9.46%、不超過(guò)本次發(fā)行前公司A股總股本的11.32%；募集資金不超過(guò)150億元。

萬(wàn)科150億元的定增，也是房企股權(quán)融資重啟后最大的融資規(guī)模。此次萬(wàn)科募資主要用于旗下11個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷之際，萬(wàn)科的定增仍存在不確定性；而另一方面，萬(wàn)科還存在拖欠合作方應(yīng)收賬款的情況。

(資料圖)

2022年11月，國(guó)家發(fā)布多重政策推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，從信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道出發(fā)，“三箭齊發(fā)”支持我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)滿足合理融資需求。

趁著政策的“春風(fēng)”，多家房企發(fā)布了定增預(yù)案，福星股份、中南建設(shè)、迪馬股份、榮盛發(fā)展、華發(fā)股份等多家房企籌劃再融資。

不甘落于人后，萬(wàn)科也積極行動(dòng)，發(fā)起了地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)再融資重啟以來(lái)最大融資規(guī)模的定增預(yù)案。

根據(jù)2月12日晚間萬(wàn)科公告的《2023年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案》，萬(wàn)科計(jì)劃定增募集資金總額不超過(guò)150億元，其中105億元將用于中山金域國(guó)際、廣州金茂萬(wàn)科魅力之城、珠海海上城市、杭州星圖光年軒、鄭州翠灣中城、鄭州未來(lái)時(shí)光、重慶星光天空之城、成都菁蓉都會(huì)、西安萬(wàn)科東望、長(zhǎng)春溪望薈、鞍山高新萬(wàn)科城等11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，45億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

（資料來(lái)源：萬(wàn)科定增預(yù)案公告）

萬(wàn)科表示，公司擬通過(guò)本次發(fā)行募集資金，一方面為公司現(xiàn)有項(xiàng)目提供新的資金支持，有利于推動(dòng)項(xiàng)目順利實(shí)施和按時(shí)交付，一方面擴(kuò)充公司資本規(guī)模，為公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

不過(guò)，如今定增市場(chǎng)也有優(yōu)勝劣汰，A股市場(chǎng)定增募資“募不足”現(xiàn)象呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)。東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，2022年，在91家公司定增募資中，共有22起定增項(xiàng)目出現(xiàn)“募不足”現(xiàn)象，即最終實(shí)際募集資金低于預(yù)計(jì)募集資金，占比24.18%。以實(shí)際募資金額與公司擬募資金額對(duì)比，8家公司實(shí)際募資比例竟然不足50%。由此來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿不確定性因素的情況下，萬(wàn)科的定增募資前景難料。

從項(xiàng)目交付看，11個(gè)項(xiàng)目均為在建項(xiàng)目。公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)春溪望薈預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2022年12月30日，鞍山高新萬(wàn)科城交付時(shí)間為2021年9月30日，其他項(xiàng)目計(jì)劃在2023--2025年開(kāi)始交付。

值得注意的是，本應(yīng)實(shí)現(xiàn)交付的長(zhǎng)春溪望薈、鞍山高新萬(wàn)科城項(xiàng)目，如今仍分別需要募資9億元、13億元的資金投入。

目前，萬(wàn)科旗下已有項(xiàng)目延期交付。根據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板信息，有網(wǎng)友于今年1月稱：“我是昌平萬(wàn)科翡翠公園的業(yè)主，應(yīng)于2022年12月30日交付的房子至今延期通知都沒(méi)有，多方反映均沒(méi)有結(jié)果?！?/p>

公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科翡翠公園位于北京市昌平區(qū)，是由卓越與萬(wàn)科聯(lián)合打造的低密公園疊院產(chǎn)品。據(jù)北京時(shí)間財(cái)經(jīng)報(bào)道，針對(duì)該項(xiàng)目延期交付，一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱“延期交房是因?yàn)槭芤咔橛绊憽?。此外，昌平區(qū)萬(wàn)科翡翠公園自開(kāi)盤以來(lái)，也因銷售、質(zhì)量等問(wèn)題飽遭詬病。

事實(shí)上，萬(wàn)科旗下因延期交付遭遇投訴的項(xiàng)目并不少。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年，太原市萬(wàn)科春和景明2期項(xiàng)目、北京市豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)科翡翠西湖項(xiàng)目、秦皇島萬(wàn)科未來(lái)城二期等項(xiàng)目延期交付問(wèn)題投訴信息多次出現(xiàn)在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上。

保交樓是目前房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)工作，穩(wěn)定的資金鏈也是房企的普遍追求。

2022年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2630.0萬(wàn)平方米，合同銷售金額4169.7億元，分別同比下滑30.9%和33.6%。

今年1月，萬(wàn)科的銷售數(shù)據(jù)仍在下滑。根據(jù)2月4日萬(wàn)科發(fā)布的2023年1月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，今年1月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積167.3萬(wàn)平方米，合同銷售金額286.3億元，同比分別下滑20.6%和19.6%，環(huán)比分別下滑41.7%和28%。

與過(guò)去兩年積極拿地，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的行動(dòng)不同，自2022年12月銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，在1月內(nèi)萬(wàn)科無(wú)任何新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

目前，萬(wàn)科的庫(kù)存去化速度較慢。2022年中報(bào)顯示，截止2022年上半年，萬(wàn)科存貨金額為10230.3億元，較2021年底僅下降4.9%。其中，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為1285.2億元，占比12.6%；在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品7938.9億元，占77.6%；已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）981.5億元，占比9.6%。

由此來(lái)看，目前萬(wàn)科現(xiàn)房銷售金額不足公司2022年一年銷售金額的四分之一，萬(wàn)科未來(lái)仍將以期房銷售為主，而對(duì)于期房銷售，保交付是重點(diǎn)。

目前，萬(wàn)科的負(fù)債率較高。2019年至2022年前九月，萬(wàn)科合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為84.36%、81.28%、79.74%和77.85%。從同行來(lái)看，招商蛇口2022年前九月的資產(chǎn)負(fù)債率為70.51%，中國(guó)海外發(fā)展2021年及2022年上半年負(fù)債率均在58.95%，華潤(rùn)置地2021年與2022年上半年資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.24%、69.57%，均低于萬(wàn)科的負(fù)債率。

從財(cái)務(wù)資料來(lái)看，截止2022年9月末，萬(wàn)科的貨幣資金為1188.3億元，短期借款42億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債626.93億元，貨幣資金能夠涵蓋短期債務(wù)。

然而，賬面資金超千億元的萬(wàn)科，卻也存在拖欠合作方應(yīng)收賬款的情況。詩(shī)尼曼家居招股書顯示，萬(wàn)科在2019年至2021年分別是詩(shī)尼曼大宗業(yè)務(wù)位居第一、第一、第二大客戶，銷售金額分別是2496.01萬(wàn)元、4022.55萬(wàn)元、2316.34萬(wàn)元，而在2022年前九月，萬(wàn)科已不在詩(shī)尼曼家居大宗業(yè)務(wù)前五大客戶名單之列。

詩(shī)尼曼家居在招股書中指出，公司2020 年末、2021年末賬齡1年以上應(yīng)收賬款金額有所增加，長(zhǎng)賬齡客戶包括萬(wàn)科。2022年9月底，詩(shī)尼曼家居大宗業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款逾期金額分別為4773.51萬(wàn)元，其中出現(xiàn)逾期的客戶包含萬(wàn)科。但該部分逾期應(yīng)收賬款的具體金額并未披露。

（資料來(lái)源：詩(shī)尼曼家居招股書）

值得注意的是，萬(wàn)科的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款并不少。截止2022年9月末，萬(wàn)科的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為2998.21億元，合同負(fù)債為5365.08億元。

另一方面，萬(wàn)科的盈利能力也有所下降。2020年、2021年及2022年前九月，萬(wàn)科的毛利率分別為29.25%、21.82%、19.63%，同期凈利率分別為14.15%、8.41%、8.07%，毛利率及凈利率持續(xù)走低。

同花順數(shù)據(jù)顯示，從A股106家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科2022年前九月的毛利率位居第61名，低于保利發(fā)展24.48%、大名城22.88%、金地集團(tuán)20.44%的毛利率。