11月30號(hào)，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)貝殼發(fā)布了2022年第三季度財(cái)報(bào)。

和市面上仍然普遍存在的悲觀情緒不同，作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的數(shù)字服務(wù)平臺(tái)，貝殼(NYSE:BEKE)已經(jīng)提前感受到了行業(yè)回暖和業(yè)績(jī)復(fù)蘇帶來(lái)的悸動(dòng)。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼第三季度總交易額（GTV）為7,371億元，同比小幅下降11.3%，其中二手房的交易總額達(dá)到4490億元，同比上漲18.7%，凈收入為人民幣176億元，與去年同期基本持平。前三季度，美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下（GAAP）公司凈虧損收窄至17.69億元。

(資料圖)

在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景尚未明朗、消費(fèi)者購(gòu)房信心仍舊低迷的大環(huán)境當(dāng)中，貝殼是如何做到逆風(fēng)飛揚(yáng)的？

企穩(wěn)反彈，貝殼提質(zhì)增效

和過去兩年房地產(chǎn)開發(fā)公司的哀嚎遍野不同，貝殼的總交易額當(dāng)中，來(lái)自于二手房的交易占比一直都在6成以上，這樣的一種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，在面對(duì)行業(yè)性的政策調(diào)整過程中，具備比房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)得多的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

具體到Q3，貝殼從二手房業(yè)務(wù)當(dāng)中獲得的凈收入從去年同期的61億元上漲了16.6%到本季度的72億元，同時(shí)新房業(yè)務(wù)的凈收入從去年同期的113億元下降31.3%到本季度的78億元?？梢钥闯?，雖然新房銷售的傭金率更高，但在不利的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，新房業(yè)務(wù)的下降幅度也會(huì)更大，而二手房業(yè)務(wù)的營(yíng)收則更為穩(wěn)健。

畢竟，當(dāng)大量的新盤面臨延遲交付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，會(huì)有更多的剛需購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向“所購(gòu)即所得”的二手房市場(chǎng)。而二手房相對(duì)于新房而言，對(duì)于中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的依賴性反而更強(qiáng)，這就給了貝殼一個(gè)很好的化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的避風(fēng)港。

另一方面，貝殼向來(lái)較為穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格， 也讓他們比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更早的下定決心，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本、提高經(jīng)營(yíng)效率。相較去年同期，貝殼縮減了23.3%的門店數(shù)量和20.4%的經(jīng)紀(jì)人規(guī)模，卻只損失了2.8%的凈收入，這樣的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也很直觀的體現(xiàn)出了一系列調(diào)整動(dòng)作的效果。

除了核心的房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，作為一體兩翼戰(zhàn)略當(dāng)中的成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)，以圣都家裝為核心的家居業(yè)務(wù)，和以省心租為代表的普惠居住業(yè)務(wù)，同樣有著亮眼的表現(xiàn)：

在圣都家裝于Q2并表之后，這部分業(yè)務(wù)的收入規(guī)模在Q3達(dá)到18億元，可比口徑下環(huán)比上漲34%，三季度完成簽約合同額近20億元，同比提升超過60%，顯示出了良好的協(xié)同效應(yīng)。

租房業(yè)務(wù)方面，截至第三季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)簽約口徑在管房源量超過8.5萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng)100%。其中，分散式租賃業(yè)務(wù)“省心租”的在管規(guī)模突破5萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)近70%，并已經(jīng)進(jìn)入13個(gè)城市。

而在現(xiàn)金儲(chǔ)備方面，貝殼的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從一季度末的502億元，上漲到了三季度末的575億元，擁有堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)金儲(chǔ)備，也讓公司抵御各類不確定性風(fēng)險(xiǎn)的能力得以增強(qiáng)。

貝殼正在用自己的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，向市場(chǎng)證明一個(gè)樸素的真理：真正的好公司，即使在不利的市場(chǎng)環(huán)境下，同樣可以逆風(fēng)飛揚(yáng)。

科技賦能，從VR到工地之眼

要理解貝殼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，除了良好的成本控制能力、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理風(fēng)格之外，技術(shù)也是一個(gè)不可或缺的觀察角度。科技賦能對(duì)于貝殼核心業(yè)務(wù)的價(jià)值，從幾個(gè)例子當(dāng)中，或可見一斑。

三季度，貝殼APP及小程序的月活躍用戶約為4240萬(wàn)，其中很多人都會(huì)用到VR看房相關(guān)的功能。據(jù)貝殼招股書披露，整個(gè)2021年，貝殼VR看房服務(wù)的總觀看量是16億人次，總時(shí)長(zhǎng)高達(dá)6600萬(wàn)小時(shí)——尤其是在受到疫情影響的時(shí)期，現(xiàn)場(chǎng)看房受到很大限制，而VR就成為連接購(gòu)房者與經(jīng)紀(jì)人的重要管道。

在給業(yè)務(wù)帶來(lái)巨大幫助的VR看房功能背后，則是由貝殼找房?jī)?nèi)部孵化出來(lái)的“如視”團(tuán)隊(duì)，這是一個(gè)專注于快速、低成本VR內(nèi)容生成技術(shù)的團(tuán)隊(duì)，其核心研發(fā)方向就是如何在設(shè)備成本和看房時(shí)間均被嚴(yán)格限定的情況下，讓非專業(yè)人員也能快速生成VR內(nèi)容，方便潛在看房者提前了解房屋情況。這是貝殼APP能夠大量提供VR看房的最底層技術(shù)基礎(chǔ)。

而在家裝領(lǐng)域，技術(shù)賦能同樣不可或缺。針對(duì)于家裝領(lǐng)域存在的監(jiān)控不到位、裝修師傅操作不規(guī)范、存在安全隱患等問題，貝殼的技術(shù)團(tuán)隊(duì)很硬核的拿出了一套基于專有硬件和AI視頻識(shí)別的解決方案：工地之眼。

工地之眼的全稱叫做貝刻工地?cái)z像頭，是一個(gè)專門用來(lái)對(duì)家裝施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、3D建模、安全預(yù)警的專用攝像頭設(shè)備，同時(shí)還兼具現(xiàn)場(chǎng)照明的功能。與一般的家用攝像頭不同，貝殼自主研發(fā)了燈式魚眼攝像頭，施工前，根據(jù)房子的戶型，在客廳、臥室等關(guān)鍵點(diǎn)位安裝上攝像頭，算法可以將鏡頭捕捉到的球形二維畫面轉(zhuǎn)為三維影像。

安了這款攝像頭，用戶就可以在手機(jī)App或小程序?qū)崟r(shí)查看直播，360度沉浸式“游走”在自家工地里。而且，每天施工結(jié)束后，系統(tǒng)都會(huì)推送一段混剪視頻給用戶。這樣即使用戶錯(cuò)過了直播，也能通過回放視頻，了解房子從“毛坯”到“精裝”的點(diǎn)滴變化。

結(jié)合AI技術(shù)，貝刻云視攝像頭甚至能檢測(cè)出煙頭，記錄誰(shuí)在吸煙，并給項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)時(shí)發(fā)出提醒，及時(shí)排除安全隱患。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論工人是手拿著煙、嘴叼著煙還是耳朵上別著煙，都難不倒攝像頭的“火眼金睛”，識(shí)別成功率高達(dá)94%，一旦有人觸犯“紅黃線”，比如吸煙、偷工減料等等，就會(huì)被發(fā)現(xiàn)并受到處罰。

有了貝刻云視攝像頭，工期長(zhǎng)短、工人有無(wú)吸煙、工地整潔度等都被記錄在線上，并由系統(tǒng)生成工地簡(jiǎn)報(bào)，發(fā)送給業(yè)主和管理者。同時(shí)，在施工關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，工人還需要拍攝VR并上傳系統(tǒng)，由項(xiàng)目經(jīng)理和貝殼品控檢查工藝是否合格。

如今，在圣都家裝和被窩家裝全國(guó)數(shù)千個(gè)裝修工地，貝刻云視攝像頭發(fā)揮著愈加重要的作用。

熱心公益，非常時(shí)期的愛心之舉

疫情期間，貝殼發(fā)起了“讓家更美好”全國(guó)志愿服務(wù)行動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，貝殼及合作經(jīng)紀(jì)人中，超過34000人參與了抗疫志愿者的行動(dòng)，服務(wù)了全國(guó)超過30個(gè)城市的7380個(gè)社區(qū)。

而這，只是近年來(lái)貝殼積極參與各類社會(huì)公益活動(dòng)的一個(gè)縮影。

在疫情嚴(yán)重時(shí)期的上海，貝殼的志愿者幫助患病的老人找到了救命的胰島素；在山火肆虐的重慶，四名經(jīng)紀(jì)小哥沖在滅火一線長(zhǎng)達(dá)四天；在北京順義，貝殼找房副總裁親自來(lái)到居民小區(qū)清理健身器材……諸如此類，不勝枚舉。

在商言商，站在公司經(jīng)營(yíng)的角度，這是否只是一種作秀之舉？讓員工做公益，是否是人力資源成本的變相浪費(fèi)？其實(shí)問題絕不是這么簡(jiǎn)單。

與其他商業(yè)形態(tài)不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)本身是一個(gè)非常依賴于社區(qū)關(guān)系的商業(yè)形態(tài)。作為長(zhǎng)期駐點(diǎn)特定小區(qū)的房產(chǎn)中介，是否能夠獲得所在社區(qū)居民的好感、能否在社區(qū)物業(yè)那邊得到一個(gè)比較好的印象，不但能夠影響到客源獲取、房屋線索，甚至很多時(shí)候決定了經(jīng)紀(jì)人能否順利的帶看房者完成看房，而不會(huì)被保安阻撓。

對(duì)于一家房產(chǎn)中介而言，在社區(qū)居民當(dāng)中的口碑，在很大程度上決定了店面業(yè)績(jī)的表現(xiàn)。但是這種口碑，你無(wú)法通過廣告投放之類的手段來(lái)獲取。

而公益活動(dòng)，在很多時(shí)候，是最好的拉進(jìn)與社區(qū)居民的關(guān)系、獲得良好口碑效應(yīng)的最佳手段。這類看似沒有回報(bào)的公益服務(wù)，既讓居民和經(jīng)紀(jì)人很多潛在的沖突化解于無(wú)形，也讓經(jīng)紀(jì)人可以比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更早的獲得房產(chǎn)交易的線索。

作為公益活動(dòng)，有益于社會(huì)；作為經(jīng)營(yíng)策略，有助于業(yè)績(jī)。貝殼在公益活動(dòng)上持續(xù)的投入，可以說是商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值同時(shí)受益的一個(gè)典范操作。

貝殼控股，給地產(chǎn)復(fù)蘇打了個(gè)樣

近期，隨著一系列扶持政策的密集出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)走出寒冬，已經(jīng)成為各方的共識(shí)。

但另一方面，作為房企而言，未來(lái)生存空間的惡化、資本結(jié)構(gòu)的重組都是需要很長(zhǎng)時(shí)間去逐漸化解的，冰凍三尺非一日之寒，況且在房住不炒的基本指導(dǎo)思想之下，想要再回到幾年前規(guī)模和利潤(rùn)同步增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，恐怕只是一個(gè)美好的幻想而已。

這種情況下，像貝殼控股這樣，能夠充分抓住房地產(chǎn)行業(yè)回暖的紅利，在主業(yè)上不斷聚焦，提升效率的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，反而成為看多房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者一個(gè)很好的選擇。

何況，在過去兩年的時(shí)間里，貝殼的管理團(tuán)隊(duì)承受著行業(yè)周期與政策監(jiān)管的雙重壓力，但卻有條不紊的實(shí)現(xiàn)了香港二次主要上市、店面總量控制、運(yùn)營(yíng)成本壓縮、釋放技術(shù)紅利等一系列的復(fù)雜操作，成功的讓貝殼控股這艘巨輪重新進(jìn)入扭虧的航道。這樣的管理水平，足以讓投資者對(duì)他們的未來(lái)產(chǎn)生更多的信心。

有理由相信，無(wú)論對(duì)于疫情之下承受了巨大壓力的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，還是對(duì)于深深扎根于房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的貝殼來(lái)說，即將到來(lái)的下一個(gè)春天，一定會(huì)有不一樣的精彩。