“一定會還，一定會負責到底?！?月初的投資者會議上，寶龍地產總裁許華芳，多次向債權人道歉，兩度做出如上表態(tài)。
【資料圖】
地產行業(yè)的流動性危局，或許比許華芳預期得要久。
今年以來，大部分的地產企業(yè)經營性現金流為負。瑞銀發(fā)布報告稱，四家頭部房企1-6月流出的現金，相當于其2021年底閑置現金余額的11-41%。
銷售去化的進程，也普遍變慢。
本周，寶龍地產公布最新營運數據，截至7月底，合約銷售總額為264.5億元，較上年少賣360個億。
資本市場的信心感到悲觀。
8月10日，港股地產股再次集體下挫，寶龍地產下跌5.77%，再次探低到1港元以下，收盤報0.98港元。
這家去年新晉的閩系千億房企，將持續(xù)經受流動性的考驗。
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流動性的煩惱
許華芳為許健康之子。
1980年，寶龍地產創(chuàng)始人許健康組建澳門寶龍集團，成為澳門的地產大亨，1992 年，他率寶龍轉戰(zhàn)內地，2009 年公司港股上市，確立以“上海為中心、深耕長三角”的發(fā)展戰(zhàn)略，其以“住宅+商業(yè)”綜合體的拿地模式，在長三角地區(qū)快速擴張。
2021年，寶龍地產逆勢而上，2021年合約銷售額1012.27億元，同比增加24.13%，晉級千億房企之列。
基于綜合體模式，寶龍沉淀了可觀的物業(yè)資產。
截至2021年底，寶龍持有728.7萬平的投資物業(yè)，持有及管理的商業(yè)廣場達59家，管理8家輕資產項目，同時，旗下擁有及管理8家國際品牌酒店及12家自創(chuàng)品牌連鎖酒店。
去年，其商業(yè)物業(yè)出租率回升，酒店業(yè)務收入有所提高，投資物業(yè)租金、酒店服務及商業(yè)運營等收入，合計48.7億，貢獻了穩(wěn)定的現金流。
然而，大勢下堪憂的流動性狀況，遮蔽了這些亮眼的業(yè)績。
未經審核的年報數據顯示，截至2021年末，寶龍約有220.23億元的債務將在一年內到期，賬面上的現金及現金等價物僅194.07億元。
公司受限資產902.64億元，占總資產44.00%，受限比例高，因公司業(yè)態(tài)中商業(yè)占比較高，妨礙了資產流動性。
“近年來，公司通過銷售住宅回籠資金后快速擴張，導致商業(yè)項目面臨的租售壓力及建設壓力較大；且公司自持部分商業(yè)用于運營，資金沉淀風險加大?！甭摵腺Y信在7月對寶龍實業(yè)的評級報告如此評價。
截至2021年底，公司存貨中完工開發(fā)產品占23.15%，且部分商業(yè)項目位于三四線城市，在行業(yè)下行背景下，公司部分項目面臨較大的去化壓力。
1-7月，寶龍地產銷售金額大幅下降，公司經營獲現能力大幅下降，264.5億元的合約銷售額，較之去年同期624.85億元，同比下降57.67%。
大公國際資信預計，寶龍全年銷售及回款承壓，且存貨中已完工開發(fā)產品占比較高，未來或將面臨一定存貨跌價風險，仍需關注公司后續(xù)銷售去化情況；
迫在眉睫的一點則在于，大公認為，其受限資產規(guī)模較大，至2022年一季度期末，現金及現金等價物無法對短期有息債務進行覆蓋。
2
多道債務關口
流動性承壓，債務管理成當務之急，未來4周，其管理層將面臨多道債務關口。
7月開始，寶龍地產就擬對年內到期債務進行展期處理，合計本金總額約66億人民幣。
具體包括：7月到期的一筆2億美元優(yōu)先票據，一筆6億元的境內債券；8月到期的兩筆本金均為10億元的境內債券；10月到期的1億美元私募債；11月到期的3億美元優(yōu)先票據。
其中，7月、11月到期的兩筆美元優(yōu)先票據，合計本金5億美金，近九成已達成交換要約，分別展期12個月和14個月。
“交換要約，是一套運營多年很成熟的資本市場債務解決方式，目的是讓發(fā)行人短期需要還的資金盡量減少。按照正規(guī)的流程，對于不同意交換要約的債權人，房企本應該正常支付本息?！币幻麢C構投資者寫道。
在嚴峻形勢下，未達成交換要約的部分，預計短期內難以獲得兌付。
寶龍已公告，7月到期的第一筆優(yōu)先票據，未達成交換的2129.4萬美元本息，走向違約。
對該事項，寶龍回應稱，公司已經成功展期了債券的大部分，并獲得了豁免交叉違約，剩余未達成交換要約的債券違約，不會造成其他美元債交叉違約。
第二筆票據中，仍剩下3725.9萬美元及其應計利息，“公司不斷探討各項融資安排，但也未必能在到期日償還”。
當下，房企基于綜合考量，對于未達成交換要約的債券，多選擇不予兌付。
境內債方面，也有許多工作要做。
本金余額為6億元的債券“19寶龍02”，于7月15日到期，寶龍已提出展期一年。
在第一次持有人會議中，展期方案未能獲得必要同意所需票數。寶龍已為該筆債券增加了30天的兌付寬限期，正繼續(xù)敦促更多的持有人同意展期方案。
8月底開始，管理層還要說服債權人，解決10億元余額“20寶龍MTN001”債券的回售事宜，并處理兩筆合計余額8.48億元的BBS計劃，后者將于9月6日行權。
目前為止，寶龍地產仍為許氏家族控制。
截至2021年末，許健康直接及間接持有公司44.37%股份，為公司實控人，其兩個子女許華芳與許華芬，分別持有公司14.66%和 6.96%股份，其兒媳施思妮也在執(zhí)行董事之列。
對于許家而言，2022年剩下的幾個月，預計依然會是一段煎熬的日子。許多民營地產家族，也是如此。
