誰(shuí)也沒(méi)想到，西太平洋上形成的臺(tái)風(fēng)“梅花”，在長(zhǎng)三角盤(pán)旋數(shù)日，居然一路北上，又在山東和遼寧兩次登陸，影響了華北和東北地區(qū)。

臺(tái)風(fēng)爆裂，摧枯拉朽，風(fēng)暴眼卻一如既往地風(fēng)平浪靜。這，像極了此時(shí)的華夏幸福。

(相關(guān)資料圖)

環(huán)京樓市調(diào)整重?fù)糁?，華夏幸福遭遇困境，拉平安入局，膨脹地想要以商業(yè)地產(chǎn)挽救因產(chǎn)業(yè)新城勾地而萎靡的業(yè)績(jī)。猛藥治慢病，最終沒(méi)扛住，2020年底流動(dòng)性危機(jī)徹底爆發(fā)。

經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的等待，各方終于在2021年10月制定出《債務(wù)重組方案》，接下來(lái)便是等待問(wèn)題解決的靜默期。

不過(guò)，華夏幸福待在風(fēng)暴眼中的時(shí)間不可能太長(zhǎng)，債務(wù)重組遲早要最終交出答卷，那便是迎頭撞上云墻之日。就目前而言，出售資產(chǎn)籌集現(xiàn)金的效率偏低，正在消磨債權(quán)人們的耐心。

長(zhǎng)期而言，如何收拾爛攤子，并實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，仍然是這家公司的長(zhǎng)期議題。前幾天，華夏幸福拿下恒大沈陽(yáng)的一個(gè)代建項(xiàng)目，被人調(diào)侃為“王文學(xué)幫許家印保交樓”。

臺(tái)風(fēng)過(guò)境的秋天，王文學(xué)應(yīng)該已經(jīng)感受到了涼意。

面子和里子

華夏幸福行走江湖，最早靠的是產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)。

公司與地方合作，對(duì)產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行整體規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，招商引入企業(yè)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，提升區(qū)域價(jià)值，最終形成正向循環(huán)。

經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，這種“地方主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的開(kāi)發(fā)性PPP模式，幫助華夏幸福從一家小型區(qū)域地產(chǎn)商躍升為中國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。

但是，這只是表象。這種商業(yè)模式中的大部分收入來(lái)自地方管理部門(mén)。如何回款，便成為核心關(guān)注點(diǎn)。截至2022年6月底，華夏幸福應(yīng)收賬款余額538.88億元，其中絕大部分賬齡超過(guò)1年，欠款方基本都是各地。

于是，公司想方設(shè)法找到了自己的變現(xiàn)模式——以產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)獲得園區(qū)配套住宅用地，賣(mài)房回款。產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)是面子，住宅開(kāi)發(fā)為里子。

這種產(chǎn)業(yè)勾地的住宅開(kāi)發(fā)模式，讓華夏幸福極少出現(xiàn)在主流的土地招拍掛市場(chǎng)。但是，這一點(diǎn)也不影響其住宅品牌“孔雀城”躋身中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)。

2016年華夏幸福以1203.25億元銷(xiāo)售額，在中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜中排名第八，2017年以1522.12億元位列第九，這幾乎是孔雀城最高光的時(shí)期。

彼時(shí)，華夏幸福最突出的問(wèn)題是，過(guò)度依賴(lài)產(chǎn)業(yè)勾地的開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目太過(guò)集中于環(huán)京地區(qū)。另外，住宅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力有限，以至于孔雀城常年成為交付即維權(quán)的重災(zāi)區(qū)。

2017年的火爆行情過(guò)后，環(huán)京樓市陷入急凍，之后便是持續(xù)數(shù)年的調(diào)整期。環(huán)京最大地主華夏幸福遭遇重創(chuàng)，庫(kù)存壓力和流動(dòng)性危機(jī)在2018年開(kāi)始露頭。

當(dāng)時(shí)，公司提出“全面開(kāi)放合作”戰(zhàn)略，與迪馬股份旗下的東原地產(chǎn)、旭輝、陽(yáng)光城等房企合作開(kāi)發(fā)，當(dāng)年10月甚至一次性將10個(gè)項(xiàng)目的大部分股權(quán)出售給萬(wàn)科。

同時(shí)，加大融資力度，將杠桿運(yùn)用到極致。全年發(fā)行公募債120億元、私募債46.1億元、短期融資券50億元、海外債券13.7億美元，銀行授信使用605億元。

這些仍然不夠。2018年下半年，控股股東華夏控股向平安人壽轉(zhuǎn)讓公司19.70%的股份，對(duì)價(jià)137.70億元。次年初，平安人壽斥資42.03億元增持后，平安系合計(jì)持有公司25.25%股份，為第二大股東。

為了引入戰(zhàn)投，控股股東背上了沉重的業(yè)績(jī)對(duì)賭，承諾公司2018年-2020年歸母凈利潤(rùn)分別不低于114.15億元、144.88億元、180.01億元。

在馬明哲的“安排”下，曾執(zhí)掌華潤(rùn)置地的吳向東，出任華夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官暨總裁，其原來(lái)的副手俞建進(jìn)入公司出任聯(lián)席總裁，開(kāi)辟南方總部。

華夏幸福進(jìn)入新時(shí)代，但是，2018年暴露出來(lái)的問(wèn)題，解決了嗎？

猛藥治慢病

因平安入股而解了燃眉之急的華夏幸福，除了將其特殊的產(chǎn)業(yè)新城模式異地復(fù)制到全國(guó)，降低環(huán)京沖擊對(duì)公司的影響外，并未著手解決這個(gè)商業(yè)模式的根本問(wèn)題。反而繼續(xù)加杠桿，殺入項(xiàng)目規(guī)模更為龐大、變現(xiàn)周期更長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

之前，華夏幸福有賴(lài)于這樣的正向循環(huán)，【拿產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目-勾地賣(mài)房回款-拿更多的產(chǎn)業(yè)新城】，與碧桂園等房企的高周轉(zhuǎn)模式并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。

環(huán)京地產(chǎn)形勢(shì)調(diào)整至今，華夏幸福的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)敗退。2018年-2020年銷(xiāo)售額分別為1627.61億元、1431.72億元、940.66億元，在中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜中的排名分別為13、20、37。

銷(xiāo)售額下降擊倒多米諾骨牌的最終惡果，很多人能預(yù)見(jiàn)。但是，華夏幸福偏偏向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入了數(shù)百億資金——這些項(xiàng)目的回款，可比孔雀城賣(mài)住宅更慢。

“愛(ài)拼才會(huì)贏”的馬明哲、王文學(xué)和吳向東，可不會(huì)這樣想。

那個(gè)時(shí)候的華夏幸福有多膨脹呢？2018年8月，流動(dòng)性危機(jī)剛剛緩和，公司下屬子公司環(huán)球產(chǎn)業(yè)投資便出資3.13億美元，購(gòu)買(mǎi)了中科創(chuàng)發(fā)行的固定收益類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品，2021年9月底到期。不過(guò)，2019年4月中科創(chuàng)實(shí)控人張偉就因?yàn)樯婧诒徊叮?021年5月底判刑。這20億元的投資，最終只能直接計(jì)提。

在上述策略的指引下，華夏幸福的流動(dòng)性危機(jī)，便不再是黑天鵝，而成了灰犀牛，最終在2020年底徹底爆發(fā)出來(lái)。

其實(shí)，這并不是一次新的危機(jī)，而應(yīng)該是2018年危機(jī)的延續(xù)。平安這個(gè)醫(yī)生，把華夏幸福搶救了回來(lái)，但調(diào)理的時(shí)候卻開(kāi)出了錯(cuò)誤的藥方，直接把它從急診科轉(zhuǎn)入了ICU。

流動(dòng)性危機(jī)，又反過(guò)來(lái)影響了主營(yíng)業(yè)務(wù)。2021年，華夏幸福銷(xiāo)售額暴降至281.68億元，在中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜中，大概要排到80名之外；2022年上半年銷(xiāo)售額73.23億元，直接跌出百?gòu)?qiáng)。

去年，公司營(yíng)業(yè)收入431.81億元，扣非虧損329.49億元，今年上半年，營(yíng)業(yè)收入143.64億元、扣非凈利潤(rùn)-74.83億元。

焦灼的等待長(zhǎng)達(dá)1年。2021年10月，華夏幸福終于披露了債務(wù)重組方案：公司2192億元金融債務(wù)，擬出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元、優(yōu)先類(lèi)金融債務(wù)展期或清償約352億元、以持有型物業(yè)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償220億元，賣(mài)出資產(chǎn)回籠資金約750億元、其中現(xiàn)金兌付約570億元金融債務(wù)，剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。

這個(gè)重組方案的核心在于，賣(mài)資產(chǎn)。但是，在當(dāng)下這種樓市環(huán)境中，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)新城所在地方，陷入螺旋漩渦的平安，還是其他地產(chǎn)商，都很難抽出資金來(lái)救華夏幸福。

逆境之中，華夏幸福多次強(qiáng)調(diào)，要在2023年底徹底完成債務(wù)重組。

債務(wù)重組艱難推進(jìn)

在中部核心城市武漢最繁華的武昌濱江，有一片毗鄰當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑綠地606的大型工地，此前被命名為武漢長(zhǎng)江中心。

2019年9月，華夏幸福全資子公司華御江（武漢）房地產(chǎn)斥資116.246億元，拍下這個(gè)地上總建筑面積111萬(wàn)方、包括兩棟300米以上摩天大樓的超級(jí)項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目，于華夏幸福而言，有著特殊的意義。這是吳向東在平安的支持下入主華夏幸福南方總部，在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)之外開(kāi)辟商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)、推動(dòng)公司雙主業(yè)轉(zhuǎn)型之后，摘牌的第一個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)公司2022年中報(bào)的披露，武漢長(zhǎng)江中心住宅部分正常施工至封頂，商業(yè)部分幕墻外立面已基本呈現(xiàn)，寫(xiě)字樓塔樓核心筒已緩建設(shè)至21層。

但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，以及公司輿論的影響，銷(xiāo)售狀況不佳?！肮菊e極聯(lián)動(dòng)各行業(yè)大客戶(hù)，全方位推進(jìn)”。

流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)后，華夏幸福表示要出售資產(chǎn)以現(xiàn)金清償部分債務(wù)。其中，最值錢(qián)的項(xiàng)目，應(yīng)該就是這個(gè)計(jì)劃投資300億元的武漢長(zhǎng)江中心。

今年7月，市場(chǎng)傳言武漢長(zhǎng)江中心將出售，緋聞交易對(duì)象包括新鴻基、九龍倉(cāng)和華潤(rùn)。當(dāng)時(shí)，各方對(duì)外回復(fù)態(tài)度曖昧。直到現(xiàn)在，這項(xiàng)交易也未有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

2019年初以吳向東進(jìn)入華夏幸福為標(biāo)志，當(dāng)年公司落地北京麗澤輕資產(chǎn)項(xiàng)目，拿下武漢長(zhǎng)江中心，布局深圳坪山碧嶺頂城市更新項(xiàng)目；2020年提速，獲得南京大校場(chǎng)、武漢沙湖中心、哈爾濱深哈金融科技城 、廣州白鵝潭4個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目，另外中標(biāo)1個(gè)代建項(xiàng)目，鎖定3個(gè)城市更新項(xiàng)目。

2020年底流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)后，華夏幸福商業(yè)拓展按下暫停鍵，已有項(xiàng)目的命運(yùn)也急轉(zhuǎn)直下。

曾被寄予厚望的廣州白鵝潭項(xiàng)目，由于地價(jià)逾期未繳清，土地已被收回，現(xiàn)在的關(guān)鍵是扣除定金外的剩余已付地價(jià)款能不能收回了；深哈金融科技城因推進(jìn)困難，已于去年計(jì)提了在建工程減值9962.44萬(wàn)元，今年部分樓棟已暫停施工。

武漢長(zhǎng)江中心等項(xiàng)目的出售事宜進(jìn)展緩慢，影響了華夏幸福的債務(wù)重組進(jìn)程。

公司9月17日披露的最新進(jìn)展顯示：截至2022年8月31日，《債務(wù)重組計(jì)劃》中2192億元金融債務(wù)，已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)達(dá)到1203.15億元；同期，公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)576.48億元；近期，公司新增訴訟、仲裁案件涉案金額合計(jì)13.33億元，約占公司最新凈資產(chǎn)的20%。

同時(shí)，華夏幸福在原《債務(wù)重組計(jì)劃》基礎(chǔ)上，新增幸福精選的股權(quán)作為償債方式。這個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)的主要業(yè)務(wù)包括服務(wù)、選址、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、代建等。

無(wú)論如何，華夏幸福的債權(quán)人們，此刻更關(guān)注的還是資產(chǎn)出售的進(jìn)度，這關(guān)乎他們能收回多少現(xiàn)金。