當(dāng)部分全國化擴(kuò)張的房企還在收縮掙扎之際,一家區(qū)域深耕的房企走出獨立行情。
6月30日,杭州第二輪供地,濱江集團(tuán)單槍匹馬攬地10宗,以聯(lián)合體的形式摘地2宗,總出讓金約225億元,成為全場最大買家。
今年上半年,多數(shù)民企對土拍興致缺缺,濱江是少數(shù)在拿地金額方面呈現(xiàn)正增長的企業(yè),全口徑新增土地價值高達(dá)467.3億元,位居克而瑞排行榜第一名。
【資料圖】
濱江起家于杭州,深耕浙江,充分享受了當(dāng)?shù)厥袌龅募t利。
2021年,行業(yè)銷售整體疲軟,濱江的銷售額卻逆勢增長至1691億元,同比增速為23.8%,遠(yuǎn)高于TOP30房企4.9%的平均銷售增速。
今年上半年,濱江的銷售額為684億元,在克而瑞排行榜中上升至第13名,去年末,其排名還在第22位。
得益于區(qū)域深耕戰(zhàn)略,濱江的盈利能力長期居于行業(yè)前列,2021年毛利率為24.8%,在民營房企中僅次于龍湖和雅居樂。
同時,公司三費較低,人均產(chǎn)值高達(dá)1.5億元。2021年底,除年終獎外,濱江還為每名員工發(fā)放3-5萬元不等的消費券,令地產(chǎn)打工人艷羨不已。
1 加碼杭州
在濱江上半年467.3億元的土地投資金額中,超過400億元砸向了杭州土地市場。
4月,杭州首輪供地,濱江耗資184億拿下11宗地,成當(dāng)場最大買家。
6月30日,杭州第二次集中供地,45幅土地總成交價557.1億元,其中225億元由濱江集團(tuán)貢獻(xiàn)。
本次杭州拿出了兩宗相鄰的錢江新城地塊,引來不少房企圍獵,但最終被濱江收入囊中。
濱江今年的銷售目標(biāo)為1500-1600億元,杭州地區(qū)承擔(dān)了7成左右的業(yè)績重任。而且,當(dāng)下拍地競爭少,利潤率較以往高,入局不虧。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究估算,濱江在杭州首輪集中供地競得的地塊,項目綜合毛利率可達(dá)35%,顯著高于濱江2021年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體毛利率24%。
后期高毛利項目進(jìn)入結(jié)算,有利于支撐和拉升企業(yè)的盈利水平。
與首輪相比,杭州第二輪集中供地推出的地塊,在核心板塊的占比減少,低密度地塊增多。據(jù)申萬房地產(chǎn)測算,濱江在此輪競得的地塊,隱含毛利率最高為34%,最低為13%,平均值為18.8%。
長期以來,濱江在杭州地區(qū)的市占率超過10%,杭州也為濱江帶來了豐厚的回報。
2016年以來,杭州房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài),2021年市場供銷比上升至1.3(以面積計)。
同時,2016年起,杭州商品房均格攀升, 2021年成交均價高達(dá)2.95萬元/平米。
火熱的杭州市場也引來不少品牌房企圍獵。
猶記得,在杭州2021年第一輪集中供地中,土地溢價率攀高。在一眾撒幣型選手中,濱江和融信聯(lián)手拿了4塊地。
彼時,濱江老板戚金興直言有壓力,凈利率只能努力做到1%-2%。短短一年后,不少昔日的競爭對手陷入債務(wù)危機(jī),濱江則迎來大肆抄底的機(jī)會。
2 發(fā)展瓶頸
在大干快上的地產(chǎn)行業(yè),濱江老板戚金興的經(jīng)營風(fēng)格自成一派,務(wù)實理性。
2021年,濱江的財務(wù)、銷售和管理費用率僅為5.3%,在TOP30房企中保持在較低水平,在民營房企中僅高于龍光集團(tuán)。
中銀地產(chǎn)指出,濱江三費用率較低的原因在于:在大本營杭州以及浙江省內(nèi)一些二、三線城市擁有較強(qiáng)的地緣優(yōu)勢,熟悉這些市場的打法;
建立了穩(wěn)定的供應(yīng)商體系;建立了標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系,在產(chǎn)品定位、設(shè)計、招采、結(jié)算等環(huán)節(jié)能夠?qū)崿F(xiàn)高效溝通。
此外,在濱江的產(chǎn)品體系中,分為住宅、類住宅、酒店式公寓、長租公寓四大系列,再乘以豪華、經(jīng)典、舒適三個檔次,形成了十五個標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品版本,使得產(chǎn)品具有高度的可復(fù)制性。
同時,濱江保持著二級扁平化的組織結(jié)構(gòu)。根據(jù)年報,濱江項目層面的領(lǐng)導(dǎo)均在項目現(xiàn)場辦公,在每個重大時間節(jié)點,如開盤銷售、竣工交付等,由公司總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理直接參加。
截至2021年末,濱江房地產(chǎn)板塊的員工僅有1106人,管理項目120余個。平均下來,每個項目僅配備10人,按2021年全年1691億元銷售額計算,人均銷售額高達(dá)1.5億元。
不過,區(qū)域深耕戰(zhàn)略并非樣樣皆好,在這一模式下,濱江面臨一定的發(fā)展瓶頸。
2019年開始,杭州樓市進(jìn)入限價,同時多個全國品牌性房企涌入,土地成本攀升,許多項目陷入微利甚至虧損。濱江在杭州的毛利率已經(jīng)從2019年的46.4%下降至2021年的20.7%。
這驅(qū)動著濱江走出舒適區(qū),拓展杭州以外的市場。
2021年,濱江提出“三省一市”戰(zhàn)略,瞄準(zhǔn)浙江、江蘇、廣東和上海市。但在新進(jìn)入的城市,濱江項目的銷售周期相對較長,利潤率暫時較低。
例如,濱江2019年在上海地區(qū)項目的毛利率僅有11.9%。在行業(yè)下行時期,濱江加碼大本營杭州,以抵御風(fēng)險。
長期來看,這家地頭蛇需要打開更廣闊的市場,才能具備更大的成長空間。