當(dāng)部分全國化擴(kuò)張的房企還在收縮掙扎之際，一家區(qū)域深耕的房企走出獨立行情。

6月30日，杭州第二輪供地，濱江集團(tuán)單槍匹馬攬地10宗，以聯(lián)合體的形式摘地2宗，總出讓金約225億元，成為全場最大買家。

今年上半年，多數(shù)民企對土拍興致缺缺，濱江是少數(shù)在拿地金額方面呈現(xiàn)正增長的企業(yè)，全口徑新增土地價值高達(dá)467.3億元，位居克而瑞排行榜第一名。

【資料圖】

濱江起家于杭州，深耕浙江，充分享受了當(dāng)?shù)厥袌龅募t利。

2021年，行業(yè)銷售整體疲軟，濱江的銷售額卻逆勢增長至1691億元，同比增速為23.8%，遠(yuǎn)高于TOP30房企4.9%的平均銷售增速。

今年上半年，濱江的銷售額為684億元，在克而瑞排行榜中上升至第13名，去年末，其排名還在第22位。

得益于區(qū)域深耕戰(zhàn)略，濱江的盈利能力長期居于行業(yè)前列，2021年毛利率為24.8%，在民營房企中僅次于龍湖和雅居樂。

同時，公司三費較低，人均產(chǎn)值高達(dá)1.5億元。2021年底，除年終獎外，濱江還為每名員工發(fā)放3-5萬元不等的消費券，令地產(chǎn)打工人艷羨不已。

在濱江上半年467.3億元的土地投資金額中，超過400億元砸向了杭州土地市場。

4月，杭州首輪供地，濱江耗資184億拿下11宗地，成當(dāng)場最大買家。

6月30日，杭州第二次集中供地，45幅土地總成交價557.1億元，其中225億元由濱江集團(tuán)貢獻(xiàn)。

本次杭州拿出了兩宗相鄰的錢江新城地塊，引來不少房企圍獵，但最終被濱江收入囊中。

濱江今年的銷售目標(biāo)為1500-1600億元，杭州地區(qū)承擔(dān)了7成左右的業(yè)績重任。而且，當(dāng)下拍地競爭少，利潤率較以往高，入局不虧。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究估算，濱江在杭州首輪集中供地競得的地塊，項目綜合毛利率可達(dá)35%，顯著高于濱江2021年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體毛利率24%。

后期高毛利項目進(jìn)入結(jié)算，有利于支撐和拉升企業(yè)的盈利水平。

與首輪相比，杭州第二輪集中供地推出的地塊，在核心板塊的占比減少，低密度地塊增多。據(jù)申萬房地產(chǎn)測算，濱江在此輪競得的地塊，隱含毛利率最高為34%，最低為13%，平均值為18.8%。

長期以來，濱江在杭州地區(qū)的市占率超過10%，杭州也為濱江帶來了豐厚的回報。

2016年以來，杭州房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，2021年市場供銷比上升至1.3（以面積計）。

同時，2016年起，杭州商品房均格攀升， 2021年成交均價高達(dá)2.95萬元/平米。

火熱的杭州市場也引來不少品牌房企圍獵。

猶記得，在杭州2021年第一輪集中供地中，土地溢價率攀高。在一眾撒幣型選手中，濱江和融信聯(lián)手拿了4塊地。

彼時，濱江老板戚金興直言有壓力，凈利率只能努力做到1%-2%。短短一年后，不少昔日的競爭對手陷入債務(wù)危機(jī)，濱江則迎來大肆抄底的機(jī)會。

在大干快上的地產(chǎn)行業(yè)，濱江老板戚金興的經(jīng)營風(fēng)格自成一派，務(wù)實理性。

2021年，濱江的財務(wù)、銷售和管理費用率僅為5.3%，在TOP30房企中保持在較低水平，在民營房企中僅高于龍光集團(tuán)。

中銀地產(chǎn)指出，濱江三費用率較低的原因在于：在大本營杭州以及浙江省內(nèi)一些二、三線城市擁有較強(qiáng)的地緣優(yōu)勢，熟悉這些市場的打法；

建立了穩(wěn)定的供應(yīng)商體系；建立了標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，在產(chǎn)品定位、設(shè)計、招采、結(jié)算等環(huán)節(jié)能夠?qū)崿F(xiàn)高效溝通。

此外，在濱江的產(chǎn)品體系中，分為住宅、類住宅、酒店式公寓、長租公寓四大系列，再乘以豪華、經(jīng)典、舒適三個檔次，形成了十五個標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品版本，使得產(chǎn)品具有高度的可復(fù)制性。

同時，濱江保持著二級扁平化的組織結(jié)構(gòu)。根據(jù)年報，濱江項目層面的領(lǐng)導(dǎo)均在項目現(xiàn)場辦公，在每個重大時間節(jié)點，如開盤銷售、竣工交付等，由公司總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理直接參加。

截至2021年末，濱江房地產(chǎn)板塊的員工僅有1106人，管理項目120余個。平均下來，每個項目僅配備10人，按2021年全年1691億元銷售額計算，人均銷售額高達(dá)1.5億元。

不過，區(qū)域深耕戰(zhàn)略并非樣樣皆好，在這一模式下，濱江面臨一定的發(fā)展瓶頸。

2019年開始，杭州樓市進(jìn)入限價，同時多個全國品牌性房企涌入，土地成本攀升，許多項目陷入微利甚至虧損。濱江在杭州的毛利率已經(jīng)從2019年的46.4%下降至2021年的20.7%。

這驅(qū)動著濱江走出舒適區(qū)，拓展杭州以外的市場。

2021年，濱江提出“三省一市”戰(zhàn)略，瞄準(zhǔn)浙江、江蘇、廣東和上海市。但在新進(jìn)入的城市，濱江項目的銷售周期相對較長，利潤率暫時較低。

例如，濱江2019年在上海地區(qū)項目的毛利率僅有11.9%。在行業(yè)下行時期，濱江加碼大本營杭州，以抵御風(fēng)險。

長期來看，這家地頭蛇需要打開更廣闊的市場，才能具備更大的成長空間。