進入年底,各個小區(qū)又到了繳物業(yè)費的高峰期?!拔覀兺ǔ谀甑捉幌乱荒甑奈飿I(yè)費,收繳時間也會持續(xù)到明年3月、4月。”家住長春的業(yè)主小月表示。
而通過提供日常管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)等獲取的收入,也是各大物業(yè)公司的主要業(yè)績來源??雌饋恚飿I(yè)公司的經(jīng)營似乎是一筆旱澇保收的生意。但最近,多位房企老板卻將物業(yè)資產(chǎn)擺上了貨架,其中包括雅居樂、碧桂園和旭輝控股等房企。
該出手時就出手,三家老板擬套現(xiàn)近54億最早官宣的是陳卓林家族的雅居樂。12月9日,雅居樂宣布,集團間接全資附屬公司中山雅生活已經(jīng)與匯豐銀行等管理人簽訂協(xié)議,委托后者以10.18港元/股的價格出售4860萬股雅生活(3383.HK)股份。
(資料圖片僅供參考)
賣方將因此獲得4.95億港元的出售款,出售完成后,中山雅生活仍在雅生活持股約43.32%。
在雅居樂官宣后不久,碧桂園服務(wù)(6098.HK)和旭輝控股也接連公告了賣物業(yè)的消息。
12月11日,碧桂園服務(wù)介紹,其控股股東楊惠妍全資擁有的必勝有限公司已經(jīng)與摩根大通簽訂配售協(xié)議,將以21.33港元/股的價格賣出其持有的2.37億股股份,占總股本的7.03%。
通過此番出售,楊惠妍將收回資金約50.55億港元,這也是其在碧桂園服務(wù)上市之后,最大的一筆減持。
一天后,12月12日,為緩解流動資金壓力等,旭輝控股宣布擬通過投標程序出售集團持有的旭輝永升服務(wù)(1995.HK)股份,占后者已發(fā)行股本的23.26%。
12月15日,旭輝永升服務(wù)進一步公告,控股股東Elite Force也與配售代理J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited及海通國際證券簽訂協(xié)議。配售代理將配售Elite Force持有的9000萬股股份予若干獨立投資者,配售價為4.85港元/股。
Elite Force成立于2018年4月,由旭輝控股實控人林氏三兄弟持有,林中持股50%,林峰及林偉各持股25%。通過此次出售,林氏兄弟將收回資金4.37億港元。
前后不到一周時間,三家房企老板合計減持套現(xiàn)59.87億港元(約53.66億元),大佬們葫蘆里賣的是什么藥?
“物業(yè)果實”迎來收獲雅生活、碧桂園服務(wù)和旭輝永生服務(wù)均于2018年上市。如今,面對地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌,這株栽種四年的“物業(yè)之果”也到了收獲的時刻。
早在今年8月19日,雅居樂就曾出售過一次雅生活股份。彼時公告顯示,中山雅生活以7.01港元/股的價格出售持有的4900萬股雅生活股份,所得款項總額估計為約3.43億港元。
同期,雅生活員工的持股平臺共青城也出售所持2950萬股雅生活H股,所得款項總額約為2.07億港元。當(dāng)時,共青城還與雅居樂達成協(xié)議,同意向集團提供貸款。
得益于今年多次回血,雅居樂一直保持著債券0違約的記錄。不過,進入12月,穆迪在宣布下調(diào)雅居樂評級時曾提到,有媒體報道其未在11月24日支付到期的可轉(zhuǎn)債票息,并將遞延支付本應(yīng)于12月4日到期的高級永續(xù)債券票息。
穆迪表示,雖然該公司可在30天的寬限期內(nèi)支付應(yīng)付的可轉(zhuǎn)債票息,且高級永續(xù)債券的票息具有可遞延特征,但上述情況反映出該公司流動性薄弱,財務(wù)靈活性有限。
而雅居樂的此次出售也正是和其短債有關(guān)。雅居樂介紹,公司此次募集全部資金將用于加強集團的資產(chǎn)負債表及財務(wù)流動資金,增強集團的短期償債能力。
同樣面臨流動性壓力的還有旭輝控股。11月1日,在停牌五天之后,旭輝控股對外揭開謎底,公司未能和境外債務(wù)項下的所有債權(quán)人達成重組協(xié)議。
當(dāng)時,在宣告有4.14億美元境外債本息到期未付的同時,旭輝也“遺憾”宣布,終止境外債務(wù)的相關(guān)討論,暫停支付境外債本息。
此后,旭輝控股一直在就境外債問題尋求全面解決方案,并宣布已成立協(xié)調(diào)委員會和債券持有人小組。“公司將盡快且不晚于2023年第一季度向債權(quán)人提交境外債全面解決方案”,旭輝控股表示。
與境外債務(wù)進展同期官宣的,還有旭輝控股的回血計劃,即擬出售23.26%物業(yè)股份引入戰(zhàn)投。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示,解決債務(wù)危機,一要給債權(quán)人信心,二要有資金來源。旭輝控股兩件事情同時官宣,就是為了向債權(quán)人宣示企業(yè)化解流動性壓力和恢復(fù)企業(yè)正常運作的信心與資源準備,將對其解決境外債務(wù)提供信心支持。
而實控人家族Elite Force的減持似乎也和其引入戰(zhàn)投有一定關(guān)系,在目前旭輝永生服務(wù)的全部股東中,林氏三兄弟及其控制的其他公司合計共持有51.98%的投票權(quán),通過此次減持,其投票權(quán)將降至46.84%。
柏文喜提到,林氏三兄弟12月15日的減持計劃,表明林氏兄弟的投票權(quán)進一步下降,給予了市場更多的投資機會,會更有利于潛在投標人參與旭輝永生服務(wù)的競投。
相比于雅居樂和旭輝控股,碧桂園集團的資金問題似乎并不那么迫在眉睫。今年以來,碧桂園已經(jīng)分別在8月、11月和12月官宣了三次配股融資,合計配售股份為41.13億股,收獲融資總額為115.54億元。
12月12日,在首批“央地合作模式“融資試點的支持下,碧桂園還用成功發(fā)行了10億元公司債。
對于市場提出的楊惠妍此次減持碧桂園服務(wù)是否會為地產(chǎn)公司輸血,碧桂園方面表示,公司暫時并沒有向控股股東必勝有限公司的借款計劃。
碧桂園服務(wù)方面也介紹,本次減持的是大股東,資金用途將基于大股東自身的考慮。碧桂園服務(wù)暫時也沒有向大股東借款的計劃。
整體來看,盡管三家房企老板減持物業(yè)公司股份的理由不盡相同,但事實上,物業(yè)公司之于房企的多種價值卻在他們的出售行動中得到了體現(xiàn)。它既可以是房企意氣風(fēng)發(fā)時的著花織錦,也可做其風(fēng)寒雪飄時的過冬之炭。
千億房企的“攻守道”在房地產(chǎn)行業(yè),每個房企似乎都曾有過一個千億夢,而此次事件中的三位主角都是將夢想寫進現(xiàn)實的代表者。
具體來看,三家中最早突破千億的是碧桂園,作為穩(wěn)坐行業(yè)第一的佼佼者,碧桂園自2013年就跨過了千億門檻。而后,房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長造就多個千億神話,旭輝控股和雅居樂分別在2017年和2018年突破千億。
當(dāng)千億變得觸手可及,財富迅速累積的地產(chǎn)大佬們又將目光轉(zhuǎn)向新的領(lǐng)域。于是,推動物企上市似乎成了行業(yè)新默契。
其中,僅2018年就有6家物業(yè)公司赴主板上市,占當(dāng)時全部上市物企的50%,陳卓林家族的雅生活、楊惠妍的碧桂園服務(wù)和林氏三兄弟的旭輝永生服務(wù)均位列其中。
而房企集中分拆物業(yè)上市還有一個背景,即2018年行業(yè)融資渠道受到嚴厲調(diào)控,資金普遍緊張??硕饠?shù)據(jù)顯示,2018年,其監(jiān)測的85家典型房企融資規(guī)模從前一年的13407億元下降到11920億元,融資成本也從2018年初的4.97%升到年末的8.54%。
在“融資難”的背景下,各大房企選擇分拆物業(yè)公司上市,不僅能為集團增加新的融資平臺,提升集團的估值及品牌價值;同時也可以借助上市所募集的資金迅速擴張,擴大管理規(guī)模,使企業(yè)在物業(yè)市場占據(jù)明顯的規(guī)模優(yōu)勢。
克而瑞數(shù)據(jù)介紹,僅2021年,碧桂園服務(wù)在并購市場就投入207.5億元,占年度總交易金額的近六成;同年,雅生活也官宣收購了6家企業(yè),成為年內(nèi)交易最活躍的投資者。
與此同時,旭輝永生服務(wù)也不例外,2021年也收購了華熙鑫安、上海星悅物業(yè)、山東鑫建物業(yè)、湖南美中環(huán)境、上海美凱龍物業(yè)等多家公司股權(quán)。
規(guī)模的擴張最終也反饋在了業(yè)績上,截至2021年年底,雅生活、碧桂園服務(wù)、旭輝永生服務(wù)三家公司分別實現(xiàn)營業(yè)收入140.87億元、288.43億元和47.06億元,分別實現(xiàn)凈利潤23.08億元、40.33億元和6.17億元,同比均有大幅提升。
而后隨著房地產(chǎn)行業(yè)遇冷,市場信心不足,企業(yè)融資能力也不達預(yù)期,物業(yè)公司又成了各大房企置換資金的秘密武器。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2022年9月,市場上有23家上市物企發(fā)起了39起并購,涉及交易總金額為99.7億元。
進入12月,雅居樂、旭輝控股等房企也接連宣布轉(zhuǎn)讓持有物業(yè)公司股權(quán)的消息。
柏文喜表示,目前的市場環(huán)境下,現(xiàn)金流穩(wěn)定又有保證,還具有抗周期性和一定成長性的投資標的不多,因此正是物業(yè)股價值顯現(xiàn)的時候。
相比之下,此前眼光長遠的開發(fā)企業(yè)提前布局,剛好可以在關(guān)鍵時刻發(fā)揮作用。
不過,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也曾表示,物業(yè)是房企轉(zhuǎn)型的載體。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束快速建設(shè)時代結(jié)束,進入存量管理時代。而能否把存量物業(yè)管好,將是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。未來,能夠把物業(yè)管好的企業(yè),就能獲得最廣大業(yè)主的現(xiàn)金投票。
這樣看來,物管行業(yè)將成為房企未來競爭的重要一環(huán)。而在當(dāng)前市場環(huán)境下,主動放棄物業(yè)公司股權(quán)的背后也多暗含著房企大佬們的無奈。
你的小區(qū)開始收物業(yè)費了嗎?對于房企和物業(yè)公司之間的關(guān)系,你怎么看?