化債路上,華夏幸福老板王文學,又拿出新籌碼。
本周,華夏幸福公布“以股抵債”的具體方案:搭建幸福精選、幸福優(yōu)選兩個平臺,以其中49%股權(quán)實施債務重組,預計換取債權(quán)400.39億元。
這是9月華夏幸福首次披露“以股抵債”計劃的補充。兩個平臺包括其物管和代建業(yè)務資產(chǎn),可謂誠意滿滿。
【資料圖】
數(shù)據(jù)顯示,截至2022年11月30日,華夏幸福及下屬子公司未能如期償還債務金額(不含利息)累計664.95億元。
若此次抵債方案奏效,王文學身上的債務,能減少七成。
1千億籌碼去年10月啟動債務重組以來,王文學已經(jīng)在化債路上奔波了一年多。
此次搭建的幸福精選、幸福優(yōu)選平臺,資產(chǎn)質(zhì)量較好。
前者主要是物管平臺,包含三家公司:幸?;鶚I(yè)100%股權(quán)、深圳伙伴產(chǎn)業(yè)服務60%股權(quán)、蘇州火炬創(chuàng)新51%股權(quán)。
后者主要是代建及部分物管平臺,包含華夏幸福產(chǎn)城(北京)運營、北京幸福安基等6家公司100%股權(quán)。
華夏幸福預測,兩個平臺的估值分別為500億元和521.4億元,合計超千億,將以八折或七五折的價格實施債務重組。
值得一提的是,王文學拿來抵債的兩個平臺,本是華夏幸福探索出來的新活法。
今年7月,華夏幸福宣布,全面轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)業(yè)新城服務商”,大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務,做乙方賺服務費。
其中,被納入“幸福優(yōu)選”的公司之一幸福安基,是今年8月才成立的代建公司,兩個月就拿下三個代建項目。
相比地產(chǎn)開發(fā),物業(yè)和代建的收入相對穩(wěn)定,具有一定抗周期性,是華夏幸福的重要現(xiàn)金流補充。按照原計劃,華夏幸福將在“2022-2023年完成債務重組,2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型。”
如今為了化債,王文學把底牌都亮出來了。不過,對于其千億估值的說法,外界持懷疑態(tài)度。
從幸福精選三家企業(yè)的業(yè)績來看,2021年的營收共計36.41億元,凈利潤2.3億元,凈利率6.3%。而在2022年前三季度,營收共21.4億元,凈利潤4887.4萬元,凈利率2.3%,整體盈利能力呈下滑趨勢。
而且,三家企業(yè)合計管理面積不到2萬平方米,對應500億的估值有點偏高。對比之下,面積接近的融創(chuàng)服務,總市值才130億元左右。
2無奈選擇債務重組能否成功,還取決于債權(quán)人的意愿。
境外債方面,目前持有華夏幸福的境外美元債券本金總額84.14%的持有人(存續(xù)總額為49.6億美元),已簽署境外《重組支持協(xié)議》, 其中13.15億美元的本金持有人,選擇將債權(quán)的部分份額通過以股抵債受償。
這意味著,僅有27%的本金持有人愿意接受以股抵債,仍有超過三分之二的人對此方案抱有顧慮。
在匯生國際融資總裁黃立沖看來,海外債權(quán)人的妥協(xié),更多是無奈的選擇。
他向《21CBR》記者解釋,過去國內(nèi)政策只允許內(nèi)地房企簽訂維好協(xié)議,不允許對境外公司提供資產(chǎn)擔保,華夏幸福的海外債權(quán)人沒有什么選擇,甚至無法申請清盤A股公司。
“他們主要關(guān)注最后能收到多少現(xiàn)金,現(xiàn)在是能收多少是多少”。
為了鼓勵債權(quán)人盡早換股,華夏幸福設置了“早鳥期”,2022年12月31日前選擇債務重組的債權(quán)人,能以七五折的價格以股抵債。
同時,華夏幸福明確了“退股”路徑:后續(xù)將推動換股平臺資本運作,包括“幸福精選”平臺獨立上市、將平臺股權(quán)以現(xiàn)金出售等。
為保障換股平臺的盈利能力,華夏幸福計劃以兩大平臺不超過30%的股權(quán),實施員工股權(quán)激勵。
當然,也有解鎖條件,華夏幸福提出兩個要求:
一是員工忠誠度。激勵對象持續(xù)任職至2023年1月、2024年1月、2025年1月,可分別將解鎖30%、30%和10%的激勵股權(quán)。
二是業(yè)績目標。2023年3月1日前實現(xiàn)境內(nèi)外債券轉(zhuǎn)股金額分別達到30億元、15億元,解鎖10%激勵股權(quán);2024年3月1日和2023年3月1日分別實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績20%年化增長,凈資產(chǎn)50%的增長幅度,可分別解鎖10%激勵股權(quán)。
該方案雖在董事會上獲得通過,但遭到中國平安派出的董事孟森的反對,認為“股權(quán)激勵方案的合理性不足”。最終結(jié)果如何,需要經(jīng)過12月30日召開的臨時股東大會的審批。
3多方自救化債一年多,王文學身上的債擔正逐步減輕。
截至今年11月30日,總計2192億元的金融債務,已有1265.57億元簽約實現(xiàn)重組,相應減免債務利息、豁免罰息114.19億元。
剩余債務重組若能順利完成,王文學就能暫時喘口氣。
“要徹底脫困,還需要采取積極有效的自救方案和行動,同時積極爭取政府和銀行的支持?!敝袊勒芯吭涸洪L、城市運營專家朱曉紅向《21CBR》記者表示。
王文學也在積極探索多種償債路徑。
12月1日,證監(jiān)會恢復上市房企再融資后第三天,華夏幸福迅速嘗試融資補血,擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票,募集資金用于保交樓、償還債務等。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提到,華夏幸福作為最早出險的房企,披露再融資計劃是一次大膽的試探,也說明其正在走出危機,若能募資成功,對后續(xù)穩(wěn)健發(fā)展具有很強的支持作用。
此外,出售資產(chǎn)的動作也沒停。按照去年披露的債務重組計劃,華夏幸福計劃出售資產(chǎn)回籠約750億元,帶走金融債務約500億元。
最近一次出手是在12月8日,華夏幸福計劃向廊坊市大廠回族自治縣國宏運營管理公司轉(zhuǎn)讓4項資產(chǎn),總價為6.93億元。
面對數(shù)百億債務,王文學要想翻身,長路漫漫。