化債路上，華夏幸福老板王文學，又拿出新籌碼。
本周，華夏幸福公布“以股抵債”的具體方案：搭建幸福精選、幸福優(yōu)選兩個平臺，以其中49%股權(quán)實施債務重組，預計換取債權(quán)400.39億元。
這是9月華夏幸福首次披露“以股抵債”計劃的補充。兩個平臺包括其物管和代建業(yè)務資產(chǎn)，可謂誠意滿滿。
【資料圖】
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月30日，華夏幸福及下屬子公司未能如期償還債務金額（不含利息）累計664.95億元。
若此次抵債方案奏效，王文學身上的債務，能減少七成。
1千億籌碼去年10月啟動債務重組以來，王文學已經(jīng)在化債路上奔波了一年多。
此次搭建的幸福精選、幸福優(yōu)選平臺，資產(chǎn)質(zhì)量較好。
前者主要是物管平臺，包含三家公司：幸?；鶚I(yè)100%股權(quán)、深圳伙伴產(chǎn)業(yè)服務60%股權(quán)、蘇州火炬創(chuàng)新51%股權(quán)。
后者主要是代建及部分物管平臺，包含華夏幸福產(chǎn)城(北京)運營、北京幸福安基等6家公司100%股權(quán)。
華夏幸福預測，兩個平臺的估值分別為500億元和521.4億元，合計超千億，將以八折或七五折的價格實施債務重組。
值得一提的是，王文學拿來抵債的兩個平臺，本是華夏幸福探索出來的新活法。
今年7月，華夏幸福宣布，全面轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)業(yè)新城服務商”，大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務，做乙方賺服務費。
其中，被納入“幸福優(yōu)選”的公司之一幸福安基，是今年8月才成立的代建公司，兩個月就拿下三個代建項目。
相比地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)和代建的收入相對穩(wěn)定，具有一定抗周期性，是華夏幸福的重要現(xiàn)金流補充。按照原計劃，華夏幸福將在“2022-2023年完成債務重組，2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型。”
如今為了化債，王文學把底牌都亮出來了。不過，對于其千億估值的說法，外界持懷疑態(tài)度。
從幸福精選三家企業(yè)的業(yè)績來看，2021年的營收共計36.41億元，凈利潤2.3億元，凈利率6.3%。而在2022年前三季度，營收共21.4億元，凈利潤4887.4萬元，凈利率2.3%，整體盈利能力呈下滑趨勢。
而且，三家企業(yè)合計管理面積不到2萬平方米，對應500億的估值有點偏高。對比之下，面積接近的融創(chuàng)服務，總市值才130億元左右。
2無奈選擇債務重組能否成功，還取決于債權(quán)人的意愿。
境外債方面，目前持有華夏幸福的境外美元債券本金總額84.14%的持有人(存續(xù)總額為49.6億美元)，已簽署境外《重組支持協(xié)議》， 其中13.15億美元的本金持有人，選擇將債權(quán)的部分份額通過以股抵債受償。
這意味著，僅有27%的本金持有人愿意接受以股抵債，仍有超過三分之二的人對此方案抱有顧慮。
在匯生國際融資總裁黃立沖看來，海外債權(quán)人的妥協(xié)，更多是無奈的選擇。
他向《21CBR》記者解釋，過去國內(nèi)政策只允許內(nèi)地房企簽訂維好協(xié)議，不允許對境外公司提供資產(chǎn)擔保，華夏幸福的海外債權(quán)人沒有什么選擇，甚至無法申請清盤A股公司。
“他們主要關(guān)注最后能收到多少現(xiàn)金，現(xiàn)在是能收多少是多少”。
為了鼓勵債權(quán)人盡早換股，華夏幸福設置了“早鳥期”，2022年12月31日前選擇債務重組的債權(quán)人，能以七五折的價格以股抵債。
同時，華夏幸福明確了“退股”路徑：后續(xù)將推動換股平臺資本運作，包括“幸福精選”平臺獨立上市、將平臺股權(quán)以現(xiàn)金出售等。
為保障換股平臺的盈利能力，華夏幸福計劃以兩大平臺不超過30%的股權(quán)，實施員工股權(quán)激勵。
當然，也有解鎖條件，華夏幸福提出兩個要求：
一是員工忠誠度。激勵對象持續(xù)任職至2023年1月、2024年1月、2025年1月，可分別將解鎖30%、30%和10%的激勵股權(quán)。
二是業(yè)績目標。2023年3月1日前實現(xiàn)境內(nèi)外債券轉(zhuǎn)股金額分別達到30億元、15億元，解鎖10%激勵股權(quán)；2024年3月1日和2023年3月1日分別實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績20%年化增長，凈資產(chǎn)50%的增長幅度，可分別解鎖10%激勵股權(quán)。
該方案雖在董事會上獲得通過，但遭到中國平安派出的董事孟森的反對，認為“股權(quán)激勵方案的合理性不足”。最終結(jié)果如何，需要經(jīng)過12月30日召開的臨時股東大會的審批。
3多方自救化債一年多，王文學身上的債擔正逐步減輕。
截至今年11月30日，總計2192億元的金融債務，已有1265.57億元簽約實現(xiàn)重組，相應減免債務利息、豁免罰息114.19億元。
剩余債務重組若能順利完成，王文學就能暫時喘口氣。
“要徹底脫困，還需要采取積極有效的自救方案和行動，同時積極爭取政府和銀行的支持?！敝袊勒芯吭涸洪L、城市運營專家朱曉紅向《21CBR》記者表示。
王文學也在積極探索多種償債路徑。
12月1日，證監(jiān)會恢復上市房企再融資后第三天，華夏幸福迅速嘗試融資補血，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金用于保交樓、償還債務等。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提到，華夏幸福作為最早出險的房企，披露再融資計劃是一次大膽的試探，也說明其正在走出危機，若能募資成功，對后續(xù)穩(wěn)健發(fā)展具有很強的支持作用。
此外，出售資產(chǎn)的動作也沒停。按照去年披露的債務重組計劃，華夏幸福計劃出售資產(chǎn)回籠約750億元，帶走金融債務約500億元。
最近一次出手是在12月8日，華夏幸福計劃向廊坊市大廠回族自治縣國宏運營管理公司轉(zhuǎn)讓4項資產(chǎn)，總價為6.93億元。
面對數(shù)百億債務，王文學要想翻身，長路漫漫。
