記者獲悉,近日友邦人壽保險有限公司(以下簡稱“友邦人壽”)完成其成立以來的最大一筆資產(chǎn)收購,斥資50.3億元購入在建中的上海北外灘地標項目“上實中心”,項目后續(xù)建設和運營總投資預計將達到87億元。
值得關注的是,在今年的地產(chǎn)大宗成交中,屢屢出現(xiàn)保險資金的身影,包括利安人壽、太保壽險、泰康保險、前海人壽、中國人壽、平安人壽、陽光保險在內(nèi)的多家保險機構都成功購入地塊或商業(yè)物業(yè),加倉不動產(chǎn)。
不同于股票、債券、非標資產(chǎn)等地產(chǎn)類投資,直接物業(yè)投資有較為穩(wěn)定的租金收入,匹配保險資金的長期需求,且資產(chǎn)價格更為穩(wěn)定,保險機構更多是出于對穩(wěn)定收益型資產(chǎn)的投資和未來的長期價值投資的訴求。業(yè)內(nèi)人士認為,險資加碼購置不動產(chǎn),也是在避險情緒驅(qū)動下尋找地產(chǎn)投資領域的新機會。
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險資再出手,友邦人壽50億元“買樓”據(jù)悉,友邦人壽以合計人民幣約50.3億元投得上海虹晟投資發(fā)展有限公司(以下簡稱“上海虹晟”)子公司上海實森置業(yè)有限公司(以下簡稱“上海實森”)90%股權及其100%股東借款債權。交易完成后,友邦人壽將控股上海實森,從而獲得上海北外灘89街坊地產(chǎn)項目。
該項目的開發(fā)建設主體為上海實森,項目融合辦公樓、商場、專業(yè)劇院及聶耳舊居綜合業(yè)態(tài),整體預計于2023年上半年竣工。項目建成后,預計將營造出一個以藝術表演、辦公及特色商業(yè)為基本業(yè)態(tài)群的區(qū)域地標文化產(chǎn)業(yè)聚集高地。
上海實森測算,此次交易完成后,預計將給公司帶來歸母凈利潤1.39億元,同時也將充實公司的現(xiàn)金流。
友邦人壽將為完成此項目的建設和后續(xù)的運營繼續(xù)提供資金,預計項目總投資不超過人民幣87億元。此次投資項目的資金主要來源于保險責任準備金,也是友邦人壽成立以來進行的最大一次資產(chǎn)收購。
對于此次收購,友邦人壽表示,該投資項目充分體現(xiàn)了公司扎根故里、投資中國、實現(xiàn)跨越式發(fā)展的信心和決心。未來,在中國持續(xù)推動高水平對外開放的背景下,公司將繼續(xù)發(fā)揮保險資金的長期性和穩(wěn)定性作用,反哺、賦能中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。
在業(yè)內(nèi)看來,這還是一筆好買賣。有地產(chǎn)投資人士在接受采訪時介紹,該項目已投資金額接近70億元,友邦人壽50億元競得該地塊可以說是“相當劃算”。
公開信息顯示,2015年11月26日,上實發(fā)展旗下上海虹晟投資以32.6億元競拍取得上海市虹口區(qū)提籃橋街道HK324-01號地塊國有建設用地使用權,后引入了日本森大廈作為開發(fā)伙伴。項目地塊東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長治路,占地面積約為23037平方米,規(guī)劃建筑面積約為126705平方米,總建筑面積約為230568平方米,業(yè)態(tài)為商業(yè)與辦公,開發(fā)為“北外灘上實中心”。截至2022年4月30日,該項目已投資約69.57億元人民幣,目前仍在建設過程中。
該位地產(chǎn)人士補充稱,投資型買家回歸是當前上海大宗地產(chǎn)交易的主流趨勢,友邦人壽收購“上實中心”即是典型案例。目前地產(chǎn)基金與機構投資者的市場參與度均有所上揚,位于新興板塊、成熟運營且價格更具競爭力的物業(yè)資產(chǎn)是偏好重點。其認為,中長期投資性質(zhì)的保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)領域,在一定程度上也為房產(chǎn)市場的復蘇貢獻了力量。
尋找新機會,大宗地產(chǎn)成交屢現(xiàn)保險資金身影多年來,保險公司一直是地產(chǎn)行業(yè)的重要投資者,主要通過股票、債券、非標資產(chǎn)和直接物業(yè)投資四種途徑進行配置。然而,在房地產(chǎn)行業(yè)加速下行的沖擊下,部分保險公司也出現(xiàn)了一定的風險敞口,目前仍在政策支撐下逐步修復,以化解投資風險。
不同于二級市場的金融產(chǎn)品,保險資金持有的直接物業(yè)投資多為商業(yè)地產(chǎn),有較為穩(wěn)定的租金收入,匹配保險資金的長期需求,且資產(chǎn)價格更為穩(wěn)定,更多是出于對穩(wěn)定收益型資產(chǎn)的投資和未來的長期價值投資。
從近兩年的成交案例來看,保險資金依舊對一線城市以及強二線城市的優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)保持濃厚興趣,是房地產(chǎn)商辦市場、大宗交易市場的重要投資組成。
“商業(yè)物業(yè)是保險公司最為關注的房地產(chǎn)形態(tài)之一,商業(yè)物業(yè)主要針對機構客戶,一般體量規(guī)模較大,再加上回報的周期長,符合保險資金作為機構投資者的需求”,一位保險業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)投資對于保險資金來說,是介于股票、債券之間具有長久期、抗通脹特征的一類資產(chǎn),保險資金加碼購置不動產(chǎn),也是在避險情緒驅(qū)動下,尋找地產(chǎn)投資領域的新機會。
梳理發(fā)現(xiàn),今年的大宗地產(chǎn)成交中,屢屢出現(xiàn)保險資金的身影。譬如,1月,利安人壽8億元收購合肥華潤大廈東塔樓,這是合肥唯一一幢單一業(yè)權甲級寫字樓,處于核心地帶;2月,太保壽險摘得北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一多功能用地性質(zhì)的地塊,泰康保險成功摘牌杭州西湖區(qū)小和山單元地塊;3月,前海人壽以底價15.47億元拿下廣州黃埔區(qū)YH-A3-8醫(yī)療衛(wèi)生地塊;4月,中國人壽旗下兩家企業(yè)以30億元的價格,收購遠洋集團旗下位于北京朝陽區(qū)酒仙橋商圈的頤堤港一期項目股權;6月,平安人壽獲得遠洋集團旗下北京麗澤商務區(qū)的遠洋銳中心項目,交易金額50.15億元;8月,陽光保險1.38億元入手北京朗詩大廈50%股權;11月,陽光人壽以11.85億元接盤保集健康旗下位于上海松江區(qū)的富椿佘山康養(yǎng)園區(qū)項目等。
保險資金地產(chǎn)投資的版圖并不止于商辦資產(chǎn),包括平安在內(nèi)的保險資金還開始關注保障性租賃住房、長租公寓、物流冷鏈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新型細分賽道,保租房REITs也成為保險資金的一大投資熱點,在戰(zhàn)略資產(chǎn)配置指引之下,進行符合國家政策導向的不動產(chǎn)投資。