2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，猶如一個(gè)圍城，里面的人想出去，外面的人想進(jìn)來(lái)。
想出去不難理解，想進(jìn)來(lái)的是誰(shuí)？我們發(fā)現(xiàn)，不少地鐵集團(tuán)混跡于各城市集中供地的現(xiàn)場(chǎng)，大手筆拿地。
(資料圖)
9月15日，杭州第三批集中供地中，杭州地鐵集團(tuán)一舉拿下兩宗地塊，耗資40億元。
今年5月，廣州首批集中供地中，廣州地鐵拿下4宗地塊，耗資165億元，達(dá)到總成交額（341億元）的48%。
去年11月，深圳第三批集中供地中，深圳地鐵以178.51億元總價(jià)拿下5宗地塊。
賣幾塊錢地鐵票的地鐵集團(tuán)，已經(jīng)開(kāi)始賣起了房子？
實(shí)際上，許多地鐵集團(tuán)旗下都有房企，他們默默賺錢，不爭(zhēng)聲名。近兩年，在房地產(chǎn)形勢(shì)不佳，許多房企經(jīng)營(yíng)不善的特殊情況下，地鐵集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻在擴(kuò)大，上了各種榜單，再低調(diào)也藏不住了。
地鐵集團(tuán)的副業(yè)行動(dòng)
造地鐵的為何跑去造房子？
原因很簡(jiǎn)單，就是賣地鐵票不賺錢。
從全世界范圍看，大部分地鐵都是虧錢的。別看大城市的地鐵擠得連門都關(guān)不上，但撇開(kāi)成本只談營(yíng)收就是耍流氓。地鐵前期造價(jià)高，后續(xù)維護(hù)成本也高，并且地鐵具有經(jīng)濟(jì)和公益雙重屬性，因此一般地鐵票收費(fèi)較低。
這意味著，單靠賣地鐵票，地鐵公司將收不抵支。
從以下這份2020各城地鐵公司財(cái)務(wù)狀況數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)許多城市的地鐵和軌道交通凈利潤(rùn)很低，政府補(bǔ)貼占大頭，其中，京投獲政府補(bǔ)貼超百億。
在這張表中，深圳地鐵的數(shù)據(jù)很亮眼，凈利潤(rùn)高達(dá)111億元，超過(guò)其余21家凈利潤(rùn)的總和，再往前倒推一年，深圳地鐵的凈利潤(rùn)也高達(dá)116.9億元。
深鐵集團(tuán)何以成為內(nèi)地最賺錢的地鐵公司？造房子這項(xiàng)副業(yè)功不可沒(méi)。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2015—2021年的7年間，深鐵的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入從13.96億元攀升至95.7億元，占總收入的比例從不足三成增長(zhǎng)至最高七成，這也帶動(dòng)了深圳地鐵集團(tuán)的盈利破百億。
今年1—8月深圳房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP20中，深鐵置業(yè)位居第二，銷售面積位列第三，深鐵置業(yè)是深圳地鐵集團(tuán)的全資子公司，專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
造地鐵的把房子賣得風(fēng)生水起，鉆研這份副業(yè)的不止深鐵。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，多個(gè)城市的地鐵集團(tuán)、軌道交通集團(tuán)具有房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，其中不少公司的副業(yè)收入超過(guò)主業(yè)票務(wù)收入。
港鐵大哥帶頭
地鐵集團(tuán)是如何一步步走上造房子這條副業(yè)之路的？這要從香港地鐵說(shuō)起。
港鐵是全球少有的通過(guò)地鐵建設(shè)實(shí)現(xiàn)盈利的地鐵集團(tuán)，除了地鐵票務(wù)收入，還采用了“軌道+物業(yè)”的模式。
港鐵自上世紀(jì)90年代開(kāi)始探索這個(gè)模式，此后，港鐵與香港特區(qū)政府簽署了特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，通過(guò)修建和運(yùn)營(yíng)鐵路換取鐵路沿線地塊專屬開(kāi)發(fā)權(quán)。
具體的操作模式是，在軌道建設(shè)規(guī)劃初期，香港政府授予港鐵一定的沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)，港鐵以原始地價(jià)向政府繳付土地款，緊接著，港鐵公開(kāi)招標(biāo)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)軌道沿線或上蓋項(xiàng)目。建成后，港鐵公司與開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)銷售收益（開(kāi)發(fā)銷售項(xiàng)目）或租賃收益（自持項(xiàng)目）進(jìn)行分成，收益部分繼續(xù)投入未來(lái)地鐵的建設(shè)中。
這事能成的很大一個(gè)原因是，港鐵買下的是沒(méi)有地鐵時(shí)的地價(jià)，等開(kāi)發(fā)完后，賣的是有地鐵加持的住宅、物業(yè)售價(jià)，中間的差價(jià)不言而喻。
這里要指出的是，香港特區(qū)政府劃撥地鐵上蓋地皮予港鐵時(shí)，港鐵支付的是地鐵未建成時(shí)的地價(jià)。后續(xù)港鐵正式批出地皮予開(kāi)發(fā)商，還需補(bǔ)繳地價(jià)，而這部分補(bǔ)繳費(fèi)用往往由開(kāi)發(fā)商一同承擔(dān)。
即便要補(bǔ)繳地價(jià)，但在寸土寸金的軌道交通站點(diǎn)地段所開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論是對(duì)于港鐵還是開(kāi)發(fā)商，都將獲得豐厚回報(bào)。
香港現(xiàn)有230公里地鐵里程，共93個(gè)車站，其中43個(gè)車站有大型購(gòu)物中心。
住宅方面，比如，香港最大的地鐵站上蓋項(xiàng)目要數(shù)日出康城，該項(xiàng)目分13期開(kāi)發(fā)，2008年首推，直到2025年才能全部完工，可供6萬(wàn)居民居住。
該項(xiàng)目就是由港鐵與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手打造，最新推出的日出康城第11期售價(jià)高達(dá)19.2萬(wàn)港元/㎡，因?yàn)閮r(jià)格低于周邊二手房迎來(lái)許多買家。
于是乎，盡管港鐵2022年中期報(bào)顯示，上半年鐵路及巴士服務(wù)總乘客量同比按年跌近12%。主業(yè)利潤(rùn)下跌，但副業(yè)給力，物業(yè)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)扭轉(zhuǎn)了局面，上半年該項(xiàng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)錄得同比增長(zhǎng)152.7%至77.86億港元，其中少不了日出康城這類項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。
內(nèi)地各家地鐵集團(tuán)跟上
有港鐵大哥的探索在前，內(nèi)地各個(gè)城市的地鐵集團(tuán)緊隨其上。目前內(nèi)地各大地鐵集團(tuán)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要有以下三種模式：
??第一種：地鐵集團(tuán)入股頭部房企。
比如，深圳地鐵是萬(wàn)科的第一大股東，廣州地鐵是越秀的第二大股東。
??第二種：地鐵集團(tuán)與房企合作，開(kāi)發(fā)“地鐵上蓋物業(yè)”項(xiàng)目。
小巴科普一下“地鐵上蓋物業(yè)”的概念，這類物業(yè)包括住宅、商場(chǎng)、寫字樓、酒店等形式，與普通物業(yè)最大不同在于，它指的是與地鐵出入口或車輛段直接相連的建筑物形式。
地鐵上蓋物業(yè)在施工過(guò)程中具有更高的要求和難度：比如，需要與地鐵達(dá)到有效銜接，并顧及地鐵運(yùn)營(yíng)的安全，還需在設(shè)計(jì)和使用中考慮震動(dòng)和噪聲的污染，進(jìn)行相應(yīng)的減震和降噪處理。
因此，地鐵集團(tuán)所攬土地，大多數(shù)是為其“量身定制”的。前文提到，2022年5月，廣州地鐵集團(tuán)斥資165億元拿下的4宗地塊，其出讓條件中帶有“具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)”等要求。因此，這些地塊最終被廣州地鐵集團(tuán)拿下也在意料之中。
“真叫盧俊”公號(hào)創(chuàng)始人盧俊告訴小巴，在這類項(xiàng)目中，地鐵集團(tuán)最大的優(yōu)勢(shì)其實(shí)在于土地，因?yàn)檫@種屬于伴隨地鐵開(kāi)發(fā)創(chuàng)造出的車輛上蓋的土地指標(biāo)，嚴(yán)格意義上不會(huì)計(jì)入到城市開(kāi)發(fā)的指標(biāo)里面，所以看到的單體量都會(huì)比較多。
“但這類項(xiàng)目的難度也在于開(kāi)發(fā)復(fù)雜，于是這兩年許多主流開(kāi)發(fā)商和地鐵集團(tuán)合作，一邊輸出方案，一邊輸出土地?！?/p>
也就是說(shuō)，懂軌道、手握土地的地鐵集團(tuán)，與懂造房子的開(kāi)發(fā)商聯(lián)合，各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。
??第三種：地鐵集團(tuán)下場(chǎng)單干。
盧俊介紹，其實(shí)目前已經(jīng)可以看到許多地鐵集團(tuán)在主導(dǎo)開(kāi)發(fā)了，雖然還會(huì)用聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，但是往往開(kāi)始介入具體的開(kāi)發(fā)邏輯。比如無(wú)錫地鐵在無(wú)錫的項(xiàng)目，就是自己主導(dǎo)，但由于執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的缺乏往往需要合作方下發(fā)一些執(zhí)行團(tuán)隊(duì)。但這事并不難解決，未來(lái)可能很快就會(huì)看到地鐵集團(tuán)完全獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
也就是說(shuō)，在不久的將來(lái)，隨著地鐵集團(tuán)做這類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)逐漸成熟，單干的情況會(huì)增加。
在德科地產(chǎn)頻道總編輯劉德科看來(lái)，此前地鐵集團(tuán)親自下場(chǎng)做往往不專業(yè)，其中的關(guān)鍵原因是他們受限于傳統(tǒng)國(guó)企的體制。當(dāng)然，國(guó)有房企也可以很專業(yè)：比如華潤(rùn)、保利或金茂等央企，建發(fā)或華發(fā)等地方國(guó)企。他們采用了相對(duì)傳統(tǒng)國(guó)企更市場(chǎng)化的機(jī)制。
但是，地鐵集團(tuán)旗下的房企仍沿用傳統(tǒng)體制，所以不專業(yè)，至少是很生澀。
不過(guò)，他也補(bǔ)充道：現(xiàn)在情況不同了，一些地鐵集團(tuán)決定打破這種生澀，比如廈門軌道集團(tuán)決定用更市場(chǎng)化的機(jī)制，來(lái)做旗下的新房企，碰巧從去年下半年開(kāi)始，不少大牌房企都在裁員（說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)叫“優(yōu)化”），即便很多人還沒(méi)被優(yōu)化，但也擔(dān)心隨時(shí)被優(yōu)化。于是出現(xiàn)了大牌房企員工“成建制”地前去應(yīng)聘。
剛剛好的時(shí)機(jī)
在今天房地產(chǎn)行業(yè)的特殊時(shí)期，不少房企深陷資金流斷裂、海外債券爆雷、樓盤爛尾等難題時(shí)，地鐵集團(tuán)“帶資進(jìn)組”，下場(chǎng)拿地，將會(huì)攪動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的江湖格局嗎？
目前尚不能下定論，但至少可以看到兩點(diǎn)：
??第一，房地產(chǎn)特殊時(shí)期騰出了“生態(tài)位”，對(duì)于地鐵集團(tuán)是剛剛好的時(shí)機(jī)。
2021年，千億房企達(dá)40多家，如今部分民營(yíng)千億房企已陷入困境，騰出了“生態(tài)位”，也騰出了許多優(yōu)秀人才。
劉德科分析，許多幸存下來(lái)的也將慢慢退出“千億房企俱樂(lè)部”。但是中國(guó)房地產(chǎn)巨大的市場(chǎng)容量不可能瞬間萎縮，還是會(huì)催生出新一批的千億房企。這時(shí)候，那些地鐵集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)公司，采用相對(duì)更市場(chǎng)化的機(jī)制，有機(jī)會(huì)做成千億房企。
??第二，地鐵沿線那么多寶地，助推這類房企的崛起是必然的。
近年來(lái)，我國(guó)地鐵運(yùn)營(yíng)線路新增里程數(shù)呈波動(dòng)上漲趨勢(shì)，2020年增長(zhǎng)至近年來(lái)最高點(diǎn)1101.2公里，2021年我國(guó)地鐵運(yùn)營(yíng)線路新增里程數(shù)為972.9公里。
地鐵運(yùn)營(yíng)線路新增里程數(shù)的穩(wěn)步增加，隨之而來(lái)的是地鐵沿線為地鐵集團(tuán)“量身定制”的寶地，等著地鐵集團(tuán)去拍下和開(kāi)發(fā)。
在盧俊看來(lái)，地鐵集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)公司，可以被定義為“基建型房企”，和早期的中鐵、中鐵建類似，無(wú)非更加聚焦于做地鐵的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
“我相信他們內(nèi)部也在快速地學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)，包括吸納社會(huì)優(yōu)秀地產(chǎn)人才，這類房企的崛起是必然的?！?/p>
可以預(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)，地鐵集團(tuán)在造地鐵的同時(shí)，造地鐵沿線的房子，將成為一項(xiàng)比較常規(guī)的操作。
參考資料：
1.《深圳地鐵利潤(rùn)超百億元，地鐵收入支柱不靠賣票靠什么？》，界面新聞
2.《新一波千億房企會(huì)冒出來(lái)。︱劉德科》，德科地產(chǎn)頻道
3.《萬(wàn)科 A：行萬(wàn)里者，不徐不緩》，中金公司
4.《超50家房企預(yù)虧，地鐵公司比開(kāi)發(fā)商還會(huì)賣房，港鐵地產(chǎn)業(yè)務(wù)半年利潤(rùn)78億港元》，時(shí)代財(cái)經(jīng)
