王健林的珠海萬(wàn)達(dá)商管第三次向港交所遞交IPO招股書(shū)申請(qǐng)。
10月24日，港交所信息顯示，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“珠海萬(wàn)達(dá)商管”）的上市申請(qǐng)材料已失效。10月25日晚間，據(jù)港交所官方網(wǎng)站披露的信息顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管更新后的IPO招股書(shū)申請(qǐng)已掛網(wǎng)，此次珠海萬(wàn)達(dá)商管的聯(lián)席保薦人為中信證券、摩根大通和瑞信。
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根據(jù)公司在港上市流程，公司在原申請(qǐng)到期后三個(gè)月延續(xù)期內(nèi)盡快重提申報(bào)材料，將不會(huì)影響上市進(jìn)程。
此前，珠海萬(wàn)達(dá)商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日兩次遞交上市申請(qǐng)。
對(duì)賭協(xié)議：需在2023年底前完成上市
珠海萬(wàn)達(dá)商管更新后的招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的收入為134.8億元，較2021年上半年的106.4億元同比增加26.7%。毛利方面，公司2022年上半年毛利為65.9億元，較2021年上半年的45.1億元增長(zhǎng)46.1%；今年上半年凈利潤(rùn)為40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長(zhǎng)517.3%。毛利率為48.9%，較2021年上半年的42.4%有所提升。凈利率為30%，較2021年上半年的6.2%大幅提升。
值得一提的是，此前萬(wàn)達(dá)與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家機(jī)構(gòu)投資人設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商管承諾2021年至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。此外，珠海萬(wàn)達(dá)商管還和前述投資者簽署了有關(guān)上市進(jìn)程的承諾。如果珠海萬(wàn)達(dá)在2023年底前未能完成上市工作，萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購(gòu)股份。
據(jù)澎湃新聞了解，在這些投資人中，持股比例最多的為PAG，達(dá)6.4285%，相對(duì)應(yīng)的支付對(duì)價(jià)為18億美元。除了22家機(jī)構(gòu)投資人之外還有6位高管為基石投資者，總計(jì)持有21.17％股權(quán)，融資約380億元。
物管板塊仍處于估值修復(fù)的階段
在資產(chǎn)負(fù)債率方面，珠海萬(wàn)達(dá)商管由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動(dòng)比率由2021年6月末的1.2增長(zhǎng)至2022年6月末的1.3，負(fù)債壓力有所減輕。截至2022年6月末，不考慮賬面約20億元的理財(cái)資金，珠海萬(wàn)達(dá)商管的在手貨幣資金超過(guò)158億元。
珠海萬(wàn)達(dá)商管稱(chēng)，公司是中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。
2022年上半年，萬(wàn)達(dá)新增8個(gè)廣場(chǎng)，且均為第三方項(xiàng)目，總在管項(xiàng)目從2021年底的417個(gè)增至2022年6月30日的425個(gè)，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量從2021年底的132個(gè)增加到2022年6月30日的140個(gè)，總在管面積由2021年底的5895.5萬(wàn)平方米上升到2022年6月30日的6008.2萬(wàn)平方米，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目在管面積從由2021年底的1644.8萬(wàn)平方米上升到2022年6月30日的1747.6萬(wàn)平方米。在截至2022年6月30日的196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，有175個(gè)來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主，占比89.3%，在出租率方面，在管廣場(chǎng)平均出租率達(dá)98.6%。
有分析人士對(duì)澎湃新聞表示，從資本市場(chǎng)的角度來(lái)看，目前物管板塊仍處于估值修復(fù)的階段，選擇行業(yè)最低谷時(shí)上市并非一個(gè)好時(shí)機(jī)。該人士分析，珠海萬(wàn)達(dá)商管的IPO進(jìn)展緩慢的原因可能是監(jiān)管加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理公司的審核，此外，行業(yè)下行或使得珠海萬(wàn)達(dá)商管的估值不達(dá)預(yù)期。前述人士強(qiáng)調(diào)，若在此節(jié)點(diǎn)公司能順利上市，就意味著該公司的融資渠道沒(méi)有被堵死，公司還可以從市場(chǎng)上引入資金提高公司現(xiàn)金流的安全閾值，并且公司可能逆勢(shì)擴(kuò)張，保持相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)克而瑞物管近期發(fā)布的報(bào)告內(nèi)容，受到地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的影響，物業(yè)管理行業(yè)也遭受較大的沖擊，部分上市物企延遲發(fā)布2021年年報(bào)，有的截至目前仍處于停牌狀態(tài)，還有幾家物業(yè)企業(yè)被恒生指數(shù)除名。整個(gè)物業(yè)板塊估值遭受腰斬，上市物企PE值在2020年中達(dá)到高點(diǎn)后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值為10.7，目前和房企PE（10.22）估值接近。
全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，今年已簽約多個(gè)項(xiàng)目
2021年3月29日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)商管與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。據(jù)萬(wàn)達(dá)方面介紹，落戶(hù)珠海橫琴新區(qū)的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，是萬(wàn)達(dá)商管重組后的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，萬(wàn)達(dá)商管持有該公司全部股權(quán)。
按照萬(wàn)達(dá)商管當(dāng)時(shí)的表示：萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負(fù)責(zé)已開(kāi)業(yè)的368個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理。此外，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司除了向不同的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主收取管理和服務(wù)費(fèi)外，將著重研究萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式。
珠海萬(wàn)達(dá)商管徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式可追溯至2020年。
2020年9月28日，彼時(shí)還未更名的萬(wàn)達(dá)商管宣布，從2021年開(kāi)始，公司不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，今后每年簽約的“輕資產(chǎn)”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不低于60個(gè)，萬(wàn)達(dá)商管將徹底 “輕資產(chǎn)”化。
為了提升估值，今年以來(lái)珠海萬(wàn)達(dá)商管簽約多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
進(jìn)入2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管與北京SOLANA藍(lán)色港灣、北京五棵松卓展購(gòu)物中心等項(xiàng)目陸續(xù)簽約。另外，珠海萬(wàn)達(dá)商管還接管了5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)，這些項(xiàng)目均以輕資產(chǎn)的方式進(jìn)行合作。
此外，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）也將全部商業(yè)項(xiàng)目以整體運(yùn)營(yíng)管理模式與珠海萬(wàn)達(dá)商管展開(kāi)合作。萬(wàn)達(dá)商管全面負(fù)責(zé)相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的招商、對(duì)外租賃、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。
珠海萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式是通過(guò)引入第三方為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金，讓合作方成為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主。作為萬(wàn)達(dá)方面，向業(yè)主方面提供項(xiàng)目的前期策劃、招商以及后期經(jīng)營(yíng)和管理的服務(wù)，并授權(quán)合作方使用“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的IP。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于，萬(wàn)達(dá)不需要投入大量沉淀資金，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)和物業(yè)租金收入分紅獲利，減輕了投資壓力，同時(shí)得以快速將品牌打入新城市。
