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焦點速訊:驗資只需200萬!李嘉誠家族北京最后一個豪宅項目開盤,已囤地二十年

2022-11-05 09:32:40

本文來源:時代財經(jīng) 作者:林心林

李嘉誠家族囤地二十年的豪宅還在持續(xù)銷售。

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意


(資料圖片)

10月底,位于北京朝陽姚家園的"御翠園"項目開放售樓處,稱將于11月中下旬取證開盤,吹風(fēng)價在10萬元/平方米起。

據(jù)時代財經(jīng)了解,御翠園已于11月2日開啟驗資,根據(jù)意向購買的房源類型平層或聯(lián)排別墅,購房人須在自身賬戶存有50萬元或100萬元,同時還須提供購房人名下200萬元或800萬元的首付資金(含存款、理財、股票)證明。

御翠園是李嘉誠旗下內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作平臺和記黃埔所開發(fā)項目。項目所在的姚家園地塊由和記黃埔于2001年拿下,至今開發(fā)周期已長達(dá)21年,此次入市將是姚家園地塊的最后一期。根據(jù)項目銷售人員介紹,這也是和記黃埔在北京的最后一個項目。

不止御翠園,如今在北京、上海、廣州,李嘉誠家族仍有囤地時間十余年的樓盤在售,持續(xù)而緩慢地處理著內(nèi)地的存貨。而距離李嘉誠家族上一次(2012年)在內(nèi)地拿地,已經(jīng)過了十年。

囤地21年,北京豪宅房價暴漲10倍

和記黃埔姚家園項目位于北京朝陽區(qū)姚家園路和青年路交匯處,屬于如今北京中央商務(wù)區(qū)東擴地帶,距離望京、國貿(mào)開車都僅需要二十分鐘,因此"有著CBD后花園"之稱。樓市板塊上則處于近年來日益崛起的朝青板塊,整體二手房交易量活躍。

不過,在21年前,位于北京東四環(huán)的姚家園還是一派冷清景象,少有買房者問津。李嘉誠卻看上這里。2001年,和記黃埔與北京市政府簽訂協(xié)議出讓協(xié)議,以7億元摘下總建筑面積達(dá)40萬平方米的姚家園地塊,樓面價約1750元/平方米。

根據(jù)彼時和記黃埔北京公司的相關(guān)高層對外宣稱,整個姚家園項目預(yù)計總投資30億元,分3至4期發(fā)展,將興建超過3000個住宅單位。不過,在拿地后的幾年內(nèi),項目一直遲遲沒有動工。

直到在2004年國土資源部"831土地大限"最后一日,和記黃埔才與北京相關(guān)部門簽訂姚家園地塊開工合同。

拿地4年后的2005年11月,項目一期項目逸翠園終于開盤,均價在9000元/平方米,相比樓面地價已溢價不少。彼時項目周邊的國美第一城、星河灣等樓盤早已入市,姚家園地塊所在的泛CBD、朝青板塊樓市正處于催熟狀態(tài)。

首期開盤獲利之后,李嘉誠繼續(xù)維持著慢開發(fā)的節(jié)奏。六年后,姚家園項目二期御翠尚府在2011年11月推出,成交均價漲至2.9萬元/平方米;彼時周邊姚家園以東的一宗住宅混合公建用地土拍樓面價為7648元/平米,約為和黃拿地價的4倍。

此后,整個姚家園項目歸為沉寂。

目前擬入市的御翠園是整個姚家園項目唯一未開發(fā)地塊,為逸翠園系列二期。最早于2014年,逸翠園二期進行過工程環(huán)評公示,并在2019年正式定名為"御翠園",以純新盤短暫亮相過,但后續(xù)并沒有推進入市銷售。

近兩年,御翠園還一度陷入轉(zhuǎn)手的傳言。2020年,消息稱長江實業(yè)擬出售位于北京、上海的兩處物業(yè),對應(yīng)價值達(dá)500億元,分別為北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項目以及上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項目;此后,有市場傳言稱融創(chuàng)將接盤御翠園,不過未有后續(xù)。

如今,和記黃埔終于把御翠園推出市場,房源類型包括平層住宅、聯(lián)排別墅,均是毛坯房,共計1024套房源,吹風(fēng)價在10萬元/平方米左右。根據(jù)面積段,平層總價預(yù)計在1350萬元-1900萬元左右,聯(lián)排總價則預(yù)計在3500萬元-4800萬元。

對比逸翠園一期9.5萬元/平方米的二手掛牌價,御翠園的吹風(fēng)價略高一些。一名北京朝青板塊的中介告訴時代財經(jīng),事實上2021年和記黃埔曾給住建委報出12萬元/平方米的均價,但由于價格比較高沒有被批準(zhǔn),今年重新申報預(yù)計單價在10萬元-11萬元/平方米。

該中介表示,近期售樓處已有不少客戶去詢盤。"這個項目可能會搶走一部分新盤中建宸園的客戶,中建宸園在五環(huán)外、御翠園在五環(huán)內(nèi),配套成熟而且是準(zhǔn)現(xiàn)房,對于兩三千萬預(yù)算的買家來說有一定吸引力。"

不過,該中介也提到,由于項目開發(fā)周期較久,產(chǎn)權(quán)使用權(quán)可能縮短,加上是毛坯交房、戶型有一定滯后性,有些買家可能也會有所顧慮。

對于和記黃埔來說,"囤地"21年,該項目最新吹風(fēng)價達(dá)到10萬元/平方米,已經(jīng)比當(dāng)年1750元/平方米的拿地價格增長了超50倍;同時,銷售均價也比2005年首期推出9000元/平方米漲了10倍。

內(nèi)地6個項目在售,近十年未拿地

最早一批進入?yún)^(qū)域開發(fā)、最后一個開盤,等待房價上漲周期到來再將項目推向市場,從而坐享土地升值溢價,這樣的開發(fā)節(jié)奏讓李嘉誠家族賺得盆滿缽滿,也引來了不少爭議。

在2012年,北京和黃姚家園項目便被指出變相囤地,而當(dāng)年業(yè)績會上,李嘉誠就外界對公司在內(nèi)地"囤地"的指責(zé)做出回應(yīng),表示集團并無在內(nèi)地囤地,"沒有一個項目不是希望能加快開工。"

但縱觀李嘉誠在內(nèi)地的三四十個項目中,基本上開發(fā)周期都很漫長,少則三五年,多則二十年有余。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期中,這種囤地捂盤模式屢試不爽。

除了北京姚家園項目,如今長實系在廣州、上海等一線城市仍有一些開發(fā)周期長達(dá)二十年的項目在緩慢推售。

以上海真如"高·尚領(lǐng)域"項目為例,項目于2006年由長江實業(yè)以22億元底價摘得,折合樓面價3027元/平方米,是長實在內(nèi)地投資最大的綜合體項目。

直到5年后,項目仍處于打樁階段,按項目周邊地塊價計算,彼時項目溢價率已達(dá)300%。囤地7年后,高·尚領(lǐng)域最終在2013年首次開盤推出行政公館;2019年才正式首推住宅項目領(lǐng)寓,均價在8.5萬元-9.5萬元/平方米。

目前,高·尚領(lǐng)域仍有住宅房源在售。據(jù)高·尚領(lǐng)域一名銷售人員稱,如今在售房源為底復(fù)即一樓帶地下室房源,單價11萬元-16萬元/平方米;住宅二手房的掛牌均價為12萬元-13萬元/平方米左右。

歷時16年的開發(fā)漫途,隨著上海土地價格上漲,真如板塊如今的樓面價已較長實項目拿地之初增長十余倍;而項目一手售價則較13年前拿地價格增長了超40倍。

如今仍在售的廣州逸翠莊園項目同樣如此,項目由和記黃埔開發(fā),最早于2005年與廣州增城國土局簽訂了轉(zhuǎn)讓合同,平均樓面地價僅157元/平方米。

擱置六年后,項目才真正開始動工,直到2013年項目才入市開售,開盤價大約在8500元/平方米。截至2022年,規(guī)劃有12期之多的逸翠莊園只開發(fā)銷售到第3期,由于位處城郊,項目近兩年的價格漲幅并不大,目前在1.7萬元-2.7萬元/平方米;但若對比當(dāng)年拿地成本,溢價則近百倍。

據(jù)長江實業(yè)半年報顯示,2022年長實系內(nèi)地在售項目仍有6個,除了上海、廣州項目,還包括重慶御峰、東莞海逸豪庭、惠州瀧珀花園以及武漢觀湖園,可售樓面面積約578.25萬平方呎,折合約64萬平方米。上半年,長實累計已完成內(nèi)地物業(yè)銷售74.36億元,同比去年降幅超五成。

長實在內(nèi)地的土儲也處于"有出無進"的狀態(tài),存貨持續(xù)減少。截至2022年半年報,長實集團擁有可開發(fā)土地儲備約7600萬平方呎,其中6700萬平方呎位于內(nèi)地,占比88%。

而長實系上一次在內(nèi)地公開市場拿地,已經(jīng)是2012年12月和記黃埔以2320萬元獲得武漢蔡甸區(qū)地塊。在經(jīng)歷2010-2012年間最后一輪在內(nèi)地擴張之后,長實幾乎已停止了內(nèi)地拿地的步伐。

自2013年以來,長實系開始拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn),包括廣州西城都薈廣場、北京三里屯地標(biāo)盈科中心、上海陸家嘴"世紀(jì)匯"綜合體、大連西崗項目、成都南城都匯等等。

2022年5月,廣州首輪集中供地中,和記黃埔曾報名參與廣州市白云區(qū)空港大道的地塊,引來市場猜測李嘉誠將重回內(nèi)地。但根據(jù)出價記錄,在華潤、龍湖、中海、保利等多家房企參與情況下,和記黃埔報價為底價23.6億元,此后再未出價。

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