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地產(chǎn)迎來新一輪違約潮,多家房企暫停兌付,投資人權(quán)益難保

2022-11-06 08:30:40

越來越多的上市房企債券持有者,感受到他們正在被拋棄。

如果說之前房企的債務違約,還都是尋求展期以緩解壓力,那么現(xiàn)在一些房企已經(jīng)干脆直接明牌:還不了,不還了。


(相關(guān)資料圖)

就在旭輝發(fā)布公告稱,間接控股股東暫停支付境外債本息,并表明其對公司的影響和后續(xù)安排之后,金科也跟上,宣布“未能按期足額兌付2020年度第一期中期票據(jù)應付本息”。

從不久前中融信托與融創(chuàng)共管賬戶里的錢被轉(zhuǎn)走,到綠地9只美元債展期,再到現(xiàn)在多家上市房企公開暫停償還債券本息,投資人都如同驚弓之鳥。

“最優(yōu)先的肯定是保交樓,在這樣的情況下,你最先要把供應方、工程方的錢結(jié)掉,然后是境內(nèi)的公開債,最后才是境外的公開債務。當然,不同的企業(yè)有不同的方式,很多躺平企業(yè)基本所有債券都還不上了。”一位上市房企融資人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

投資人也進行了反擊,不管是在境外呈請清盤,還是在境內(nèi)提起訴訟,甚至到現(xiàn)場維權(quán),他們能做的努力其實非常有限。

在這有限的可能性里,他們還在等待自己期望的結(jié)果。

還不上的債務

在第一輪的償債危機中,大多數(shù)房企獲得了投資者的諒解,即將到期的債券成功展期。

Wind數(shù)據(jù)顯示,2022年前三季度境內(nèi)債券市場有24家房企宣布展期,展期規(guī)模高達1193億元,較2021年全年增加1000億元。

上海票據(jù)交易所信息顯示,房企中美元債違約形勢嚴峻,前三季度累計有36家房企美元債違約,較2021年全年增加24家;涉券規(guī)模550億美元,較2021年全年增加368億美元。

不久前綠地尋求展期的9只美元債,包括2023年6月到期的6.65%美元債展期一年,其余債券均展期兩年,展期期間票息不變。

綠地表示,上述債券在原到期日將償付5%本金,剩余95%將于展期后到期日償付,公司將在債券持續(xù)期間按時支付所有債券的票息。

而旭輝在隨后一天宣布:“暫停支付境外債務的本息,并聘請財務顧問和法律顧問協(xié)助對境外債務進行重組。”

旭輝內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示:“房企停止兌付境外債務能夠讓國內(nèi)供應商、消費者、金融機構(gòu)心里踏實點。這樣能確保房子還能賣掉,不影響銷售。只要能活下來,境外債可以慢慢還,但如果活不下來,就沒有更好的辦法了,畢竟信用債本來就是高風險的,所以投資人會去買中海、華潤的信用債,哪怕回報率低一點?!?/p>

而香頌資本執(zhí)行董事沈萌則告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》:“從技術(shù)角度來看,境外債券投資人仍可以尋求通過法律途徑維護自己的權(quán)益,但在實際情況下,結(jié)合當前的經(jīng)濟狀況,即使法律途徑也很難維權(quán)。”

最要命的是已經(jīng)展期的債務,迎來了二次違約。

金科的10億元中期票據(jù)“20金科地產(chǎn)MTN001”,本應于2022年10月30日分期兌付本金0.5億元及該部分本金自2022年7月30日至2022年10月30日期間對應利息。

按照償債安排,該筆票據(jù)回售部分的兌付日應為今年7月30日。

彼時,已經(jīng)深陷流動性危機的金科申請將該部分延期一年分期兌付,并于12個月內(nèi)分期兌付相應規(guī)模的本金及利息。

現(xiàn)在,金科連分期兌付部分也無法做到,可見目前資金緊張的程度。

而在信托領域,不久前共管賬戶內(nèi)資金被劃走的中融信托中融-豐騰83號集合資金信托計劃,也是已經(jīng)出現(xiàn)違約。但目前,原先的違約償還計劃也進行不下去了。

該信托投資人向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示:“4月23日之前的收益正常兌付,4月23日之后的第一次兌付正常,之后的第二次僅兌付了8000多萬,然后就再也沒有兌付?!?/p>

另一筆被轉(zhuǎn)走的中融承安96的投資人稱:“本來11月25日還要再分配一些錢,現(xiàn)在聽說大概率不付了。”

他還說,融創(chuàng)在天津的一筆信托,這個月可能也要違約了。

行動起來

一部分境外債券投資者已經(jīng)行動起來了。

包括融創(chuàng)、陽光城、三巽集團等企業(yè)的境外主體,均收到了清盤呈請。

所謂的清盤,指的是公司被債權(quán)人或公司成員申請清盤,比如公司的負債過多,其債權(quán)人或公司成員可以入稟法院提出清盤呈請,簡稱清算的申請。申請之后法院將進行清盤呈請聆訊,如果清盤申請通過,法院會發(fā)出強制清盤令,頒令公司需變賣資產(chǎn)以償還債務、分配剩余財產(chǎn)等。但是呈請清盤失敗,意味著公司不會被變賣資產(chǎn)。

被呈請清盤不等于破產(chǎn)。在收到清盤呈請后,公司可以依法反對清盤,同時法院將對清盤呈請進行審理并決定是否作出最終清盤令,而這一審理過程可能持續(xù)數(shù)月乃至更長時間。

但這種方法收效不會太好。

沈萌表示,部分這類債券在中國的監(jiān)管環(huán)境下是采取間接形式發(fā)行,“發(fā)行主體并沒有實際資產(chǎn),所以清盤也沒有什么效果?!?/p>

而一位房企資金端人士則向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析:“金融機構(gòu)基本無法對房企的違約進行反制,呈請清盤法律流程上法院應當受理,現(xiàn)在港分或國際部提起清盤,因為類似于提起重組,這個時候就會變成整體削債了。”

投資者手里的籌碼并不多,這幾乎是他們的共識。

而境內(nèi)的信托持有方也同樣面對高度困難的情況,很多投資者選擇維權(quán)。

有媒體報道,11月1日下午,數(shù)十名投資人匯聚陸家嘴信托大樓,討要所投信托產(chǎn)品的兌付進展和解決方案。

而旭輝的資金鏈危機也是從一筆信托開始的。根據(jù)媒體報道,金融機構(gòu)出于風控的考慮,仍對房企融資持謹慎態(tài)度。今年以來,包括平安信托在內(nèi)的機構(gòu),一直在持續(xù)收縮房地產(chǎn)業(yè)務的規(guī)模。

旭輝在天津的項目就是受到類似因素的影響,進而影響到其整體的融資通道。

但一位信托從業(yè)者向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示:“信托跟信用債相比好歹有一些抵押物,如果能處置掉的話或許能回來一點錢?!?/p>

而上述中融信托投資人表示,他們的抵押物也是融創(chuàng)1890的項目,保交樓的是33號地塊,抵押物是32號地塊,目前還沒怎么蓋。中融想通過司法拍賣,給投資人還款。

“抵押物地塊是融創(chuàng)38.5億元買的,目前信托本金19億元,中融跟投資人說只要五折能賣掉就不虧本金。但是現(xiàn)在這樣的市場,真的很難,現(xiàn)在一審還沒開庭?!?/p>

隨著又一輪償債高峰的來臨,可能會有更多違約的消息傳來。大潮之下,投資人都要準備涉過絕望之海了。

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