近日,南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布消息,推出“10年地鐵自由”活動(dòng)。凡在2022年11月11日-12月31日期間成交軌道地產(chǎn)任一項(xiàng)目住宅房源的客戶,100%享受免費(fèi)坐地鐵10年的福利。
這個(gè)福利說大不大,說小不小。假設(shè)一年300天出行,往返600趟,按南寧地鐵中間價(jià)位4元一次計(jì)算,一年就是2400元,十年就是24000元。南寧房?jī)r(jià)均價(jià)在萬元左右,那么,10年地鐵免票,就相當(dāng)于2平米多的房?jī)r(jià),100平米的房子,相當(dāng)于打了98折。
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之所以出現(xiàn)這樣的促銷方式,是因?yàn)椤暗罔F+房地產(chǎn)”模式曾經(jīng)屢試不爽。
地鐵的出現(xiàn)徹底改變了現(xiàn)代城市的出行方式,不但方便居民出行,還能帶動(dòng)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,加速城市擴(kuò)展。一個(gè)區(qū)域開通地鐵后,地鐵周邊區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)立馬上漲,正所謂“地鐵一響,黃金萬兩”。但地鐵的造價(jià)也十分昂貴,一公里就需投入將近7億-10億,每一輛地鐵的單價(jià)約4000萬-5000萬,所以,地鐵分布密度、發(fā)展速度都受限。
有些地區(qū)長年盼地鐵,沒有希望,甚至開始眾籌建地鐵。杭州良渚某小區(qū)業(yè)主群內(nèi),有人提議眾籌20億,將大溪谷升級(jí)為地鐵小區(qū),并稱自己愿意出60萬元人民幣打底。
目前杭州商品房交通方便、地段好的房子,單價(jià)每平方米能到六七萬元。假設(shè)有了地鐵,每平方米漲1萬元,100多平方米的房子就能獲益100多萬元。單單從這個(gè)角度,家里有100平方米的房子,捐60萬元,賬面還能凈收益40萬元,捐錢修地鐵是劃算的。
那么,這個(gè)思路反過來就是“地鐵+房地產(chǎn)”模式:就是修地鐵,再賣房子,獲得房子的溢價(jià),反哺地鐵。
地鐵作為公眾交通服務(wù)項(xiàng)目,是很難盈利的。地鐵本身建設(shè)投資額巨大,每公里造價(jià)4億~5億元、車輛每輛高達(dá)數(shù)千萬元,運(yùn)營維護(hù)成本高,即使搭乘人流再大,所收票額也僅供日常運(yùn)營開銷。世界上除中國香港、新加坡、英國倫敦、日本東京等少數(shù)地方,大部分國家的大部分城市,包括美國、法國、俄羅斯等都是虧損的。
香港地鐵是盈利的典范,其利潤主要來源不是運(yùn)營,而是港府給的沿線開發(fā)的特權(quán)和地鐵里商鋪的租賃。
港鐵公司的“軌道交通+物業(yè)”模式的核心在于把軌道建設(shè)和沿線土地開發(fā)綁在一起。香港政府給予港鐵公司特權(quán),港鐵公司向政府支付地區(qū)沒有地鐵之前的地價(jià),然后興建地鐵,同時(shí)與開發(fā)商合作開發(fā)物業(yè)。地鐵開通后,房?jī)r(jià)上漲,這部分超額利潤屬于港鐵,港鐵則將利潤彌補(bǔ)軌道的資金缺口,用于地鐵的運(yùn)營和維護(hù),以及新建地鐵。如今,物業(yè)發(fā)展及投資已經(jīng)成為港鐵除票務(wù)外的一大收入來源。地鐵地產(chǎn)模式,實(shí)現(xiàn)了政府、企業(yè)和社會(huì)效益的“三贏”。政府不用補(bǔ)貼地鐵,卸下了財(cái)政包袱;商場(chǎng)及辦公樓、住宅有了更方便的交通,居民更便利,商場(chǎng)生意更好,反哺地鐵客流;城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,規(guī)模變大。
深圳地鐵學(xué)習(xí)的也是港鐵的模式,其主要收入來源并不是票務(wù),而是房地產(chǎn)、土地與物業(yè)收入等方面的投資收益,其占營收的比例一度超過70%。2021年上半年,深圳地鐵僅投資收益就高達(dá)33.55億元。
南寧也在學(xué)習(xí)這個(gè)模式。南寧地鐵發(fā)展很快,以一年一條地鐵開通或開建的速度增長。至今,5條地鐵線網(wǎng)串聯(lián)城市,擴(kuò)容7大城區(qū),覆蓋10大商圈,運(yùn)載770萬人口,極大地提高了市民出行的便利性,逐漸形成了“半小時(shí)城區(qū)交通圈”。
南寧地鐵建設(shè)的主力軍是南寧軌道交通集團(tuán),而軌道地產(chǎn)是南寧軌道交通集團(tuán)的全資子公司。根據(jù)南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)自己的表述,其目的正是“每一分收入都反哺于軌道建設(shè)。全面開啟“軌道+經(jīng)濟(jì)圈”紅利,實(shí)現(xiàn)全民住上地鐵房!“目前,南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)開發(fā)了當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)地鐵樓盤。
不過,值得注意的是,地鐵地產(chǎn)從根本上說,仍然是根植于城市規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度?!暗罔F+地產(chǎn)”模式的收益,仍然是從城市發(fā)展中得到的,只不過用了一種更聰明的方式,甚至可以說是一種數(shù)字游戲。打一個(gè)最極端的比方,一個(gè)小縣城,即便用上“地鐵+地產(chǎn)”模式,也是支撐不了地鐵的。而一個(gè)大城市,即便不用軌道地產(chǎn)模式,只要事先明確規(guī)劃,政府財(cái)政仍然可以從地價(jià)上漲中受益,然后通過補(bǔ)貼形式支持地鐵發(fā)展。
深圳、香港都是超大城市,其人口、房?jī)r(jià)能支撐地鐵的發(fā)展。地鐵的造價(jià)、運(yùn)營成本是差不多的,而城市規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度以及其所衍生的地價(jià)的溢價(jià)幅度、總額,以及城市發(fā)展之后的客流,最終決定了“地鐵+地產(chǎn)”模式能否成功。所以,像南寧這樣的城市,是否能支撐起“地鐵+地產(chǎn)”模式,仍然有待長期觀察。
其實(shí),出現(xiàn)“地鐵自由”這樣的花式促銷,正意味著南寧的地鐵房并非一搶而空。這背后原因發(fā)人深思,“地鐵+地產(chǎn)”模式在二三線城市的發(fā)展?jié)摿θ源^察。
作者/劉遠(yuǎn)舉 上海金融與法律研究院 研究員
編輯/岳彩周
校對(duì)/柳寶慶