文/陳康亮
28日晚間，中國(guó)證監(jiān)會(huì)表示，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行，29日早盤(pán)，A股房地產(chǎn)板塊集體拉升。
上述具體措施包括：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
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此次政策的“靶點(diǎn)”是什么？對(duì)樓市有何影響？未來(lái)是否會(huì)有進(jìn)一步的政策出臺(tái)？
國(guó)是直通車綜合十家券商的觀點(diǎn)，予以解讀。
光大證券：股權(quán)融資“第三支箭”已發(fā)
光大證券對(duì)樓市“三支箭”政策進(jìn)行了梳理：9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)于居民合理購(gòu)房需求的“第一支箭”信貸支持力度進(jìn)一步增強(qiáng)。11月8日，在央行支持下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，以“第二支箭”支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。11月28日政策本質(zhì)上為“第三支箭”，即支持房企股權(quán)融資；通過(guò)進(jìn)一步放寬融資通道，為房企購(gòu)買存量項(xiàng)目、償還債務(wù)、項(xiàng)目交付等方面有力補(bǔ)充資金。
申萬(wàn)宏源：既要保項(xiàng)目、更要保主體
申萬(wàn)宏源證券認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)時(shí)隔6年重新打開(kāi) A股房企股權(quán)融資，意味著“既要保項(xiàng)目、更要保主體”政策持續(xù)有力推進(jìn)，并且本次股權(quán)融資作為“第三支箭”，繼“第二支箭”債權(quán)融資出臺(tái)僅不到3周，表明了目前地產(chǎn)政策的充分決心和強(qiáng)執(zhí)行力。
本次房企股權(quán)融資全面放開(kāi)，一方面對(duì)于短期資金略有困難的房企，可有力“保主體”，另一方面對(duì)于積極擴(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企則打開(kāi)了新成長(zhǎng)空間。
中銀國(guó)際：切實(shí)解決房企的三大關(guān)鍵困擾
中銀國(guó)際證券表示，此次新政涉及資金用途方向明確，有助于切實(shí)解決房企的三大關(guān)鍵困擾：“保交樓”工作、補(bǔ)充流動(dòng)性資金、償還債務(wù)。
一方面并購(gòu)重組配套融資：不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，可用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。
另一方面是再融資：用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。
國(guó)金證券：A股房地產(chǎn)板塊迎來(lái)重大利好
國(guó)金證券分析稱，房企股權(quán)融資再開(kāi)放，A股房地產(chǎn)板塊迎來(lái)重大利好?！暗谌Ъ钡目焖俾涞?，為行業(yè)注入新的資金用于保交付和防風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)信心有明顯提振，整體板塊估值將得以修復(fù)。特別是母公司有優(yōu)質(zhì)涉房資產(chǎn)的房企和擁有并購(gòu)重組邏輯的頭部央國(guó)企，有望明顯受益。
截至29日早市收盤(pán)，房地產(chǎn)相關(guān)板塊大漲。當(dāng)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)板塊分別上漲6.68%和5.99%。個(gè)股掀起漲停潮，萬(wàn)科、中交地產(chǎn)、陽(yáng)光城等多只個(gè)股股價(jià)收獲漲停板。
國(guó)金證券還表示，此次政策出臺(tái)有助于發(fā)揮 REITs和私募股權(quán)投資基金作用，盤(pán)活存量資產(chǎn)。推動(dòng)保障性租賃住房 REITs常態(tài)化發(fā)行，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，為已上市基礎(chǔ)設(shè)施 REITs的擴(kuò)募。政策利好已發(fā)行 RETs的房企，如招商蛇口、越秀地產(chǎn)、萬(wàn)科 A等。
平安證券：加速行業(yè)兼并整合利于優(yōu)質(zhì)房企做大做強(qiáng)
平安證券指出，新政允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)并配套融資。
這一方面利于集團(tuán)控股母公司擁有土地資源的房企做大做強(qiáng)，盤(pán)活集團(tuán)未上市土儲(chǔ)；另一方面有助于提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)積極性，在負(fù)債可控的基礎(chǔ)上通過(guò)再融資收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)補(bǔ)充擴(kuò)充資本金實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖偻黄?。
國(guó)泰君安：重啟再融資利好房地產(chǎn)小市值央國(guó)企
國(guó)泰君安證券認(rèn)為，涉房企業(yè)再融資放開(kāi)，程度堪比2014年，考慮到目前的市場(chǎng)環(huán)境，將對(duì)目前的中小市值央國(guó)企帶來(lái)極大的利好。本次再融資放開(kāi)，可以募集配套資金，對(duì)于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項(xiàng)目，則不能用于擴(kuò)張。
因此，本次再融資的放開(kāi)，更多的是有利于中小市值央國(guó)企。一方面，可以迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，解決有信用和運(yùn)營(yíng)能力、但考核之下難以高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的問(wèn)題；另一方面，集團(tuán)層面有資產(chǎn)注入的，可以盤(pán)活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。
招商證券：有望縮小H股和紅籌股之間估值差
招商證券表示，此次新政提出，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的 H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房 H股上市公司再融資。
港股房企根據(jù)注冊(cè)地不同可細(xì)分為紅籌股和H股，紅籌股注冊(cè)地位于境外，為當(dāng)前房企主流的發(fā)行架構(gòu)，H股注冊(cè)地位于境內(nèi)，該類的上市房企并不多，如萬(wàn)科企業(yè)、富力地產(chǎn)、北京北辰實(shí)業(yè)股份等。H股再融資功能修復(fù)，或?qū)⒖s小因融資渠道受限而存在于 H股和紅籌股之間的估值差。
東吳證券：后續(xù)關(guān)注核心是“三支箭”涉及資金何時(shí)落地
東吳證券表示，本輪地產(chǎn)衰退周期的破局之道在于：恢復(fù)房企融資能力——解決民營(yíng)房企信用危機(jī)——市場(chǎng)信心恢復(fù)——配合需求端政策的銷售端回暖——市場(chǎng)最終恢復(fù)正常循環(huán)。供給端信用修復(fù)和供給主體資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)是行業(yè)復(fù)蘇的先決條件。
后續(xù)需要關(guān)注的核心是“三支箭”涉及的資金何時(shí)落地，即房企資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流的真實(shí)改善情況，以及明年銷售端的拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)。
國(guó)信證券：后續(xù)不排除有更多供給端、需求端政策同時(shí)出臺(tái)
國(guó)信證券分析稱，此次證監(jiān)會(huì)明確支持和放開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求，政策出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，且放開(kāi)程度高。
此次政策的出臺(tái)，為房企后續(xù)融資創(chuàng)造了更加寬松的空間。自“金融16條”后，地產(chǎn)板塊在后續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，政策面、輿論面都將處于一個(gè)極度寬松的周期，后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時(shí)出臺(tái)。
銀河證券：打開(kāi)需求側(cè)政策想象空間
銀河證券表示，此次政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，供給側(cè)的支持力度不言而喻。與此同時(shí)，需求側(cè)政策想象空間也已經(jīng)打開(kāi)，銷售有望正式邁入復(fù)蘇道路。
近期北京、杭州樓市政策的調(diào)整，也意味著高能級(jí)城市已經(jīng)進(jìn)入政策調(diào)整階段，后續(xù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策有望進(jìn)一步松動(dòng)和滲透，由于房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制為自上而下，所以高能級(jí)城市房?jī)r(jià)的企穩(wěn)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)具有積極作用，房地產(chǎn)后續(xù)銷售有望正式邁入復(fù)蘇道路。
來(lái)自：國(guó)是直通車
編輯：陳昊星
責(zé)編：魏晞
