21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 葉麥穗 廣州報(bào)道房貸利率進(jìn)入下降通道，2022年以來(lái)，LPR報(bào)價(jià)于1月、5月和8月調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房信貸政策，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)， 二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限規(guī)定不變。

【資料圖】

LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，房貸利率也出現(xiàn)下滑。

融360最新發(fā)布的房貸利率報(bào)告顯示， 2022年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為4.17%，比全國(guó)房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國(guó)房貸利率下限高5BP。從降幅來(lái)看，首套房利率今年累計(jì)降幅140BP，二套房貸利率累計(jì)降幅90BP。

另外，11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線(xiàn)城市中，27個(gè)城市的主流房貸利率執(zhí)行全國(guó)下限水平，廣州、成都和烏魯木齊的主流房貸利率執(zhí)行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%

11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

差別化住房政策今年被頻頻提起，不少在此之前嚴(yán)格調(diào)控的城市，今年陸續(xù)出臺(tái)了首付和利率政策。融360數(shù)字科技研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線(xiàn)城市中，2022年以來(lái)，石家莊、重慶、溫州、無(wú)錫等8個(gè)城市首二套房貸首付比例全線(xiàn)下調(diào)；天津、鄭州、寧波、南京、杭州等16個(gè)城市則單獨(dú)下調(diào)了二套房貸首付比例。

除此之外，至少有50個(gè)城市還通過(guò)靈活性調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，擴(kuò)大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優(yōu)惠政策觸達(dá)更多的住房改善性需求用戶(hù)。其中三四線(xiàn)城市占多數(shù)，但優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策的重點(diǎn)二線(xiàn)城市數(shù)量下半年也在增加，比如杭州地區(qū)11月發(fā)布的房貸新政，就將在杭州無(wú)房，在其他地方有房貸記錄但已結(jié)清的購(gòu)房者，按照首套購(gòu)房貸款用戶(hù)執(zhí)行政策。

42個(gè)一二線(xiàn)城市中，有8個(gè)城市的首套房貸目前低于4%，分別是溫州、石家莊、貴陽(yáng)、武漢、天津、泉州、昆明和大連，其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經(jīng)降至3.8%。

而全國(guó)首套房貸最低的城市為清遠(yuǎn)，僅有3.7%。

“全國(guó)各地首套房貸利率呈現(xiàn)出‘破4進(jìn)3’的格局，除部分重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，后續(xù)其他城市降低房貸利率、刺激購(gòu)房需求將成為主流操作?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

國(guó)金證券分析師杜昊旻表示，11月首套房貸利率持續(xù)下降，再創(chuàng)2019年以來(lái)最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率25bp，金融機(jī)構(gòu)資金成本將有所降低，有望帶動(dòng)5年期以上LPR下降，預(yù)計(jì)未來(lái)各地房貸利率仍有下降的空間。

過(guò)百城市首付比例下調(diào)

除了利率下調(diào)之外，首付比例也出現(xiàn)了調(diào)整。11月28日，寧夏回族自治區(qū)銀川市人民政府網(wǎng)站發(fā)布消息，即日起銀川市開(kāi)展為期半個(gè)月的購(gòu)房促銷(xiāo)活動(dòng)，40余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100余個(gè)樓盤(pán)，推出了特價(jià)房、優(yōu)惠車(chē)位、分期貸款補(bǔ)貼等措施。

“政策支持群眾合理購(gòu)房需求，在銀川購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房，購(gòu)房主體和購(gòu)房數(shù)量不受戶(hù)籍限制，銀川市內(nèi)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓期限不作限制。”銀川市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商業(yè)銀行或公積金貸款首套房最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。繳存職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房使用住房公積金貸款的，最高貸款額度由50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元；夫妻均正常繳存住房公積金的，繳存職工家庭住房公積金最高貸款額度從70萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。

繳存職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房使用住房公積金貸款，在最高貸款限額內(nèi)，住房公積金貸款的可貸額度由不高于繳存職工住房公積金賬戶(hù)余額的20倍提高到25倍；繳存職工家庭住房公積金貸款的可貸額度，在最高貸款限額內(nèi)，由不高于繳存職工夫妻雙方住房公積金賬戶(hù)余額之和的20倍提高到25倍。凡在全國(guó)任一住房公積金管理中心正常繳存住房公積金的職工，購(gòu)買(mǎi)銀川地區(qū)自住住房的，均可在銀川住房公積金管理中心辦理住房公積金異地貸款（含商轉(zhuǎn)公），貸款政策與銀川本地繳存職工保持一致。

目前，已有超百城將商貸或公積金首套房首付比例降至20%。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%。另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有超30個(gè)城市下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率至20%。合計(jì)起來(lái)有過(guò)百城市的首付已經(jīng)降到2成。

“首付比例出現(xiàn)積極的下調(diào)，且利率也到了比較低的水平，這說(shuō)明今年實(shí)際上形成了歷史上較好的信貸環(huán)境和政策，購(gòu)房成本已降至歷史低點(diǎn)。這是購(gòu)房者需要積極把握的?！眹?yán)躍進(jìn)表示。