21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 葉麥穗 廣州報(bào)道房貸利率進(jìn)入下降通道,2022年以來(lái),LPR報(bào)價(jià)于1月、5月和8月調(diào)降了三次,5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。同時(shí),5月15日,央行和銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房信貸政策,將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn), 二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限規(guī)定不變。
【資料圖】
LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后,房貸利率也出現(xiàn)下滑。
融360最新發(fā)布的房貸利率報(bào)告顯示, 2022年11月,全國(guó)首套房貸款平均利率為4.17%,比全國(guó)房貸利率下限高7BP;二套房貸款平均利率為4.95%,比全國(guó)房貸利率下限高5BP。從降幅來(lái)看,首套房利率今年累計(jì)降幅140BP,二套房貸利率累計(jì)降幅90BP。
另外,11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線(xiàn)城市中,27個(gè)城市的主流房貸利率執(zhí)行全國(guó)下限水平,廣州、成都和烏魯木齊的主流房貸利率執(zhí)行首套4.3%(5年期以上LPR水平),二套4.9%。
首套房最低利率降至3.7%
11月11日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上,因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策,合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,支持剛性和改善性住房需求。
同時(shí),鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等,在城市政策下限基礎(chǔ)上,合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù),合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn),多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平,提升借款和還款便利度。
差別化住房政策今年被頻頻提起,不少在此之前嚴(yán)格調(diào)控的城市,今年陸續(xù)出臺(tái)了首付和利率政策。融360數(shù)字科技研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線(xiàn)城市中,2022年以來(lái),石家莊、重慶、溫州、無(wú)錫等8個(gè)城市首二套房貸首付比例全線(xiàn)下調(diào);天津、鄭州、寧波、南京、杭州等16個(gè)城市則單獨(dú)下調(diào)了二套房貸首付比例。
除此之外,至少有50個(gè)城市還通過(guò)靈活性調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策,擴(kuò)大了貸款意義上“首套房”的范疇,從而使房貸優(yōu)惠政策觸達(dá)更多的住房改善性需求用戶(hù)。其中三四線(xiàn)城市占多數(shù),但優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策的重點(diǎn)二線(xiàn)城市數(shù)量下半年也在增加,比如杭州地區(qū)11月發(fā)布的房貸新政,就將在杭州無(wú)房,在其他地方有房貸記錄但已結(jié)清的購(gòu)房者,按照首套購(gòu)房貸款用戶(hù)執(zhí)行政策。
42個(gè)一二線(xiàn)城市中,有8個(gè)城市的首套房貸目前低于4%,分別是溫州、石家莊、貴陽(yáng)、武漢、天津、泉州、昆明和大連,其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經(jīng)降至3.8%。
而全國(guó)首套房貸最低的城市為清遠(yuǎn),僅有3.7%。
“全國(guó)各地首套房貸利率呈現(xiàn)出‘破4進(jìn)3’的格局,除部分重點(diǎn)一二線(xiàn)城市,后續(xù)其他城市降低房貸利率、刺激購(gòu)房需求將成為主流操作?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
國(guó)金證券分析師杜昊旻表示,11月首套房貸利率持續(xù)下降,再創(chuàng)2019年以來(lái)最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率25bp,金融機(jī)構(gòu)資金成本將有所降低,有望帶動(dòng)5年期以上LPR下降,預(yù)計(jì)未來(lái)各地房貸利率仍有下降的空間。
過(guò)百城市首付比例下調(diào)
除了利率下調(diào)之外,首付比例也出現(xiàn)了調(diào)整。11月28日,寧夏回族自治區(qū)銀川市人民政府網(wǎng)站發(fā)布消息,即日起銀川市開(kāi)展為期半個(gè)月的購(gòu)房促銷(xiāo)活動(dòng),40余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100余個(gè)樓盤(pán),推出了特價(jià)房、優(yōu)惠車(chē)位、分期貸款補(bǔ)貼等措施。
“政策支持群眾合理購(gòu)房需求,在銀川購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房,購(gòu)房主體和購(gòu)房數(shù)量不受戶(hù)籍限制,銀川市內(nèi)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓期限不作限制。”銀川市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,商業(yè)銀行或公積金貸款首套房最低首付比例由30%下調(diào)至20%,二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。繳存職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房使用住房公積金貸款的,最高貸款額度由50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元;夫妻均正常繳存住房公積金的,繳存職工家庭住房公積金最高貸款額度從70萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。
繳存職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房使用住房公積金貸款,在最高貸款限額內(nèi),住房公積金貸款的可貸額度由不高于繳存職工住房公積金賬戶(hù)余額的20倍提高到25倍;繳存職工家庭住房公積金貸款的可貸額度,在最高貸款限額內(nèi),由不高于繳存職工夫妻雙方住房公積金賬戶(hù)余額之和的20倍提高到25倍。凡在全國(guó)任一住房公積金管理中心正常繳存住房公積金的職工,購(gòu)買(mǎi)銀川地區(qū)自住住房的,均可在銀川住房公積金管理中心辦理住房公積金異地貸款(含商轉(zhuǎn)公),貸款政策與銀川本地繳存職工保持一致。
目前,已有超百城將商貸或公積金首套房首付比例降至20%。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%。另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),年內(nèi)已有超30個(gè)城市下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率至20%。合計(jì)起來(lái)有過(guò)百城市的首付已經(jīng)降到2成。
“首付比例出現(xiàn)積極的下調(diào),且利率也到了比較低的水平,這說(shuō)明今年實(shí)際上形成了歷史上較好的信貸環(huán)境和政策,購(gòu)房成本已降至歷史低點(diǎn)。這是購(gòu)房者需要積極把握的?!眹?yán)躍進(jìn)表示。