一葉落而知秋。
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近日，深圳的一名網(wǎng)友在微博發(fā)帖稱，由于他在深圳貸款購買的房屋價格出現(xiàn)下降，銀行致電要他補交50萬元的本金，引發(fā)熱議。
房價下降要補交本金，這在以往較為少見。那么，房價究竟下降到多大程度，竟會被要求補交本金？這背后，又傳遞了什么信號？
房價下跌導致資產(chǎn)縮水
上述深圳博主稱，剛接到貸款銀行的信貸經(jīng)理電話時，他當場表示頭一次聽說這種事，也是一頭霧水。但是信貸經(jīng)理告訴他，以前房價普漲，沒人注意到這個，實際上銀行貸款合同里是有這個條款的，房價評估價下降時需要補交本金。
這條微博迅速引發(fā)大量討論，有人擔心，有人質(zhì)疑。
見此，上述深圳博主再次跟發(fā)了一條微博，還在評論區(qū)互動時再次表示確有其事，他所購買的樓盤最近房價大跌，樓下業(yè)主甚至打6折賣房，導致評估價下跌，他需要補交50萬元本金。
在這兩條微博下面，網(wǎng)友們紛紛跟帖稱，深圳諾德假日花園、云深處、海上世界等多個項目都在降價。
以深圳為代表的四個一線城市是中國樓市的風向標，也是最堅挺的房地產(chǎn)市場之一，然而，近段時間以來，深圳樓市也扛不住了。
國家統(tǒng)計局日前公布，2022年11月份，深圳市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，同比停漲。與此同時，深圳的二手房下滑得更嚴重，二手住宅環(huán)比下降0.3%，同比下降3.6%。
在深圳樓市的歷史上，這樣的降幅并不多見，同比大降3.6%，創(chuàng)出至少三年來最大降幅。
而且，這是深圳樓市的整體降幅，對于具體的樓盤而言，部分區(qū)域、部分樓盤的降幅往往更大。
以此前的網(wǎng)紅盤諾德假日花園為例，2020年前后該小區(qū)二手房的售價一度高達17萬元/平方米，但目前該小區(qū)掛牌的二手房房價已降至每平方米10萬元出頭，部分房源降幅接近30%—40%。
在一家二手房交易平臺上，諾德假日花園一套49.13平方米的房源直接以“業(yè)主降價200萬出售”為噱頭，對外展示銷售。
該房源中介顧問章曉剛告訴中國新聞周刊，這套房子目前的掛牌價是520萬元，要是在一年多以前，其價格在700萬元—800萬元，業(yè)主由于著急換房，降價200萬元出售。
2022年底，深圳的一手房和二手房的銷售壓力都在增大。深圳市中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，深圳在售二手房超過4.1萬套，相比9月份的3.8萬套，房源數(shù)增長8%。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，在2022年11月份時，深圳一手住宅預售量突破萬套，達到13041套，新增預售面積117.1萬平方米，遠超10月的5.9萬平方米。由于供應量大增，該月深圳新房市場去化周期漲至13個月，進入高點。
中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大告訴中國新聞周刊，深圳樓市近期出現(xiàn)一定的下降，這是正常的市場波動，不存在房價只能漲不能跌的房地產(chǎn)市場。
一家金融機構(gòu)從業(yè)人士向中國新聞周刊表示，銀行是否有權要求業(yè)主補交“本金”，關鍵要要看當初合同具體條款?！坝捎诜績r下跌，導致作為抵押的房屋市場估值下跌，一旦估值下跌到一定程度，觸發(fā)合同條款，銀行可能要求業(yè)主補交本金，以維護銀行資產(chǎn)安全?！?/p>
上千條政策馳援樓市
2022年，中國樓市經(jīng)歷了一波劇烈的下跌。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1—11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。
2020年商品房銷售額173612.66億元，2021年商品房銷售額181929.95億元。按照當前市場交易狀況，預計2022年商品房銷售額將大幅低于2021年，也大概率遠低于疫情暴發(fā)之初的2020年。
此外，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%。房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%；其中，住宅新開工面積81734萬平方米，下降39.5%。
與此同時，2022年，房地產(chǎn)政策進入全面寬松周期。中指研究院常務副院長黃瑜告訴中國新聞周刊，在“房住不炒”總基調(diào)指導下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。
黃瑜表示，2022年有超300省市（縣）出臺政策上千條，達到近年峰值，政策力度進一步加強，對需求端政策的優(yōu)化頻發(fā)，多地房貸利率達歷史低位。進入年底，多項重磅政策落地，“金融16條”允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度，“第二支箭”“第三支箭”接連落地，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點。
況偉大表示，整體來看，今年以來，樓市利好政策不斷，不過當前，全國樓市仍未恢復。
從年底的走勢來看，市場仍然在進一步的尋底之中。
在本輪樓市調(diào)整中，二三四線城市的房地產(chǎn)首先經(jīng)歷了市場的洗禮，量價大跌，但北上廣深樓市長時間巋然不動。中指研究院監(jiān)測顯示，2022年各線城市住房成交規(guī)模同比均下降，其中一線城市降幅最小，二線城市同比降幅最大，重慶、武漢等大體量城市市場尤為低迷。土地市場也是如此，一線城市表現(xiàn)相對較好，三四線城市成交規(guī)模和樓面價降幅均較大。
不過，近段時間，除了深圳房價環(huán)比降幅較大之外，廣州、上海也陸續(xù)呈現(xiàn)房價下降的趨勢，北京也首次出現(xiàn)了下滑勢頭。
2022年11月份，北京二手住宅價格環(huán)比下降0.2%，而在2022年10月，北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.1%。
整體看，2022年11月份，一線城市一手住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向中國新聞周刊表示，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部早就出現(xiàn)，但市場的底遲遲沒能出現(xiàn)。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，從市場運行情況來看，樓市的需求、購房者的收入和信心都沒有恢復，樓市自然受到抑制。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴中國新聞周刊，今年國內(nèi)經(jīng)濟遭遇內(nèi)外因素沖擊，宏觀經(jīng)濟波動超出預期；同時，國內(nèi)穩(wěn)樓市政策措施效果釋放存在一定滯后，樓市情緒恢復需要一個過程。
2023年樓市會見底嗎？
這個過程究竟還要多久？這無疑是當前樓市各方都在關注的焦點。
在被銀行催著補交本金的時候，上述的深圳博主發(fā)帖感慨：比起補交50萬元更難受的是，由于房價大跌，他的房子更難賣了。
目前來看，購房者對于后市的預期并不樂觀。日前，央行公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，未來三個月，16%的居民打算購房，這一比例大幅低于三季度的17.1%，并創(chuàng)下了近6年來的新低。
對下季房價，14.0%的居民預期“上漲”，低于三季度調(diào)查的14.8%；53.7%的居民預期“基本不變”，低于三季度的56.6%；18.5%的居民預期“下降”，高于上季度的16.3%，預期“下降”的在增多。
報告還顯示，61.8%的居民傾向于“更多儲蓄”，比上季增加3.7個百分點；15.5%的居民傾向于“更多投資”，比上季減少3.7個百分點。
對于后市，周茂華預計，明年樓市有望逐步企穩(wěn)回暖，主要是國內(nèi)不斷優(yōu)化防疫措施，加之一攬子經(jīng)濟政策措落地見效，經(jīng)濟活動恢復，就業(yè)改善，市場信心恢復，以及居民購房綜合成本降至歷史低位等，房地產(chǎn)有望企穩(wěn)回暖。
況偉大表示，目前支持剛需以及房地產(chǎn)企業(yè)的政策已經(jīng)非常寬松，預計明年房地產(chǎn)市場會觸底反彈，實現(xiàn)恢復性增長。
另外，對于樓市企穩(wěn)的時機，多家機構(gòu)的判斷又有所區(qū)別。
許小樂認為，當前，抑制市場的壓力正在減輕，房地產(chǎn)市場走向復蘇的態(tài)勢進一步明朗，市場的底部已經(jīng)相對確定，最快在2023年春天，市場將迎來穩(wěn)步的復蘇。
黃瑜表示，短期來看，宏觀經(jīng)濟恢復較為緩慢，購房者收入預期、置業(yè)信心修復仍需時間，預計銷售市場最快或在二季度企穩(wěn)。2023年，全國房地產(chǎn)市場趨勢或?qū)⑹牵颁N售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”。
鄒琳華認為，對于當前的樓市而言，關鍵在于提升購房者信心。
日前，中央有關方面明確表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”。
2022年12月份以來，佛山、重慶、武漢等多地，相繼在供給端與需求端優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，一些抑制住房消費需求釋放的限制性舉措被取消。
黃瑜表示，房地產(chǎn)的穩(wěn)定對2023年宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定恢復至關重要，在支柱產(chǎn)業(yè)定位之下，預計未來房地產(chǎn)供需兩端政策的優(yōu)化和完善也將更直接和迅速，力度有望進一步加大。
許小樂認為，支柱產(chǎn)業(yè)的定位是經(jīng)歷了多年調(diào)控之后得出的客觀定性，后市在預期和需求端方面，要著力改善預期，擴大有效需求，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力需要予以釋放。
他進一步表示，不過，取消行政性干預，意在恢復市場的調(diào)節(jié)機制，并不是鼓勵進一步加杠桿炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市場會向中樞水平靠攏，難以出現(xiàn)報復式大漲。
況偉大認為，明年樓市政策還需在堅持“房住不炒”基調(diào)下進行微調(diào)，政策幅度和力度有所調(diào)整，但不會也不能改變“房住不炒”定位。
作者：劉德炳
