每經(jīng)記者:劉嘉魁每經(jīng)編輯:廖丹
(資料圖)
“元旦過(guò)后我的房貸月供少了89,每個(gè)月可以多吃一頓火鍋了!”林立開心地說(shuō)。
房貸月供是許多購(gòu)房者每月最“豪橫”的一筆支出,“能省則省”是大家共同的期盼。
對(duì)背負(fù)貸款的購(gòu)房人來(lái)講,每年有兩個(gè)值得關(guān)注的重要日子。
一個(gè)是每月20號(hào),這天公布的最新LPR報(bào)價(jià),決定著未來(lái)的月供是升還是降。
另一個(gè)則是每年的房貸利率重定價(jià)日,一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。
如果你的房貸利率已轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率,且重定價(jià)日是1月1日的話,那么元旦過(guò)后,都將迎來(lái)一次存量利率普降!
與此同時(shí),不少購(gòu)房者也表示自己的房貸利率尚未下調(diào),甚至1月月供不降反增,這是怎么回事?
LPR和公積金貸款利率“雙降”,帶動(dòng)月供減少
由于貸款辦理較早,林立享受了利率打折,“我的房貸利率在2023年1月1日重新定價(jià)了,調(diào)整后利率降到了3.66%,比LPR還低64個(gè)點(diǎn)?!绷至⒏嬖V記者,他的同事月供也少了106,“都是這個(gè)月調(diào)整的?!?/p>
和林立一樣,不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn),新年過(guò)后,房貸月供有不同程度的下降。這一好消息源自5年期以上LPR利率的下降。
2022年,LPR報(bào)價(jià)經(jīng)歷了降幅最大的一年。5年期以上LPR共下降三次,分別是在1月20日,從4.65%降至4.6%;5月20日,從4.6%降至4.45%;8月22日,從4.45%降至4.3%。經(jīng)過(guò)三次下降,5年期以上LPR累計(jì)下降了35個(gè)基點(diǎn)。隨后LPR一直“按兵不動(dòng)”,2022年12月公布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)依然為4.3%。
2022年LPR三次調(diào)降 圖片來(lái)源:央行官網(wǎng)
LPR的調(diào)整如何影響房貸?按照央行現(xiàn)行政策,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,也就是房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)。由此可見,LPR的變化直接影響著月供金額。
上述政策自2019年10月起施行,自此之后的“新購(gòu)房人”,房貸利率中LPR的報(bào)價(jià)以最近一個(gè)月為準(zhǔn)。
但對(duì)于此前的存量貸款客戶,如果選擇的是固定利率,剩余貸款期限內(nèi)的利率不會(huì)隨著LPR的變化而變化;若選擇了錨定LPR的非固定利率,且重新定價(jià)日是在1月1日,則貸款利率會(huì)在每年元旦過(guò)后按照上年12月的LPR加點(diǎn)重新計(jì)算。
也就是說(shuō),房貸利率由LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成的這部分購(gòu)房者,今年的房貸利率將隨著LPR下調(diào)35個(gè)基點(diǎn),每月實(shí)際月供相應(yīng)減少。
同時(shí),公積金貸款的月供,今年也同樣可以省一筆了。
2022年9月30日,人民銀行決定,自2022年10月1日起,下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn),5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。
此次公積金貸款利率為7年來(lái)首次調(diào)整。2023年1月1日過(guò)后,個(gè)人住房公積金存量貸款正式“刷新”。
月供沒變?查查自己的利率重定價(jià)日和固定基點(diǎn)
不過(guò),在大家紛紛查收“新年禮物”時(shí),部分購(gòu)房者也表達(dá)了疑問。
“我的利率從6.1%只降到5.7%,為什么不是4.3%???”“我的利率為什么還和去年一樣,一點(diǎn)都沒變?”林立告訴記者,近日來(lái)經(jīng)常在業(yè)主群里看到這樣的討論。
需要注意的是,房貸利率是簽貸款合同時(shí)點(diǎn)的LPR和固定基點(diǎn)共同組成,調(diào)整時(shí)間以貸款合同為準(zhǔn)。
可以理解為,在“房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)”這個(gè)公式中,LPR是變量,每月公布一次,而“固定基點(diǎn)”則是定量,不會(huì)隨著LPR的調(diào)整而變化。
舉例來(lái)說(shuō),如果貸款時(shí)LPR報(bào)價(jià)為4.65%,在此基礎(chǔ)上上浮118個(gè)BP,即最終利率為5.83%,那么在新年過(guò)后,LPR降為4.3%,但加點(diǎn)部分不會(huì)變化,仍為118個(gè)BP,最終利率會(huì)降為5.48%,而不是4.3%。這使得部分購(gòu)房者產(chǎn)生了房貸利率仍然“高位站崗”的疑惑。
只有在貸款時(shí)利率沒有固定加點(diǎn)部分,其利率才會(huì)與LPR完全相同。
此外,并非所有購(gòu)房者的利率“刷新”時(shí)間都是每年1月1日,還有一部分購(gòu)房者的利率重定價(jià)日期是貸款發(fā)放日,即起息日(還款日),此后在次年對(duì)應(yīng)的日期調(diào)整房貸利率,具體約定以合同為準(zhǔn)。
月供未減少的購(gòu)房者,可以通過(guò)貸款銀行的APP或者貸款合同,查詢利率重定價(jià)日期。購(gòu)房人小飛表示,他在去年7月18日辦理了按揭貸款,根據(jù)合同約定,貸款利率于每年7月18日調(diào)整,那么他將于半年后收到這份“遲來(lái)的禮物”。
通過(guò)手機(jī)銀行APP查詢是最為直接簡(jiǎn)便的方式。以工行APP為例,在首頁(yè)點(diǎn)擊“貸款”,進(jìn)入“我的貸款”模塊,在“我的住房貸款”項(xiàng)下即可查詢利率變動(dòng)方式,獲知重定價(jià)日具體信息。
以上是房貸利率重定價(jià)之后遇到的主要問題。在實(shí)踐中,大家的購(gòu)房貸款具體情況各有不同,有純商貸,也有組合貸,月供的調(diào)減具體怎么計(jì)算呢?
以下面3位購(gòu)房者為例,均為首套房,購(gòu)房當(dāng)月開始還貸,選擇30年等額本息還款,每月1日歸還貸款,利率重定價(jià)日為每年1月1日:
小A,2022年1月購(gòu)房,商貸100萬(wàn),利率為L(zhǎng)PR(4.65%)+100BP=5.65%,月供5772.36元;
小B,2022年4月購(gòu)房,商貸100萬(wàn),利率為L(zhǎng)PR(4.6%)+0BP=4.6%,月供5126.44元;
小C,2022年7月購(gòu)房,選擇組合貸方式,其中商貸70萬(wàn),公積金貸款30萬(wàn),商貸利率為L(zhǎng)PR(4.45%)+0BP=4.45%,公積金貸款利率為3.25%,月供4831.65元。
那么,元旦過(guò)后,他們的最新利率及月供是多少?相比去年省了多少錢?
小A,房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR(4.3%)+100BP=5.3%,月供5557.94元,省214.42元。
小B,房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR(4.3%)+0BP=4.3%,月供4951.96元,省174.48元。
小C,商貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR(4.3%)+0BP=4.3%,公積金利率調(diào)整為3.1%,月供4746.24元,省85.41元。
總體看來(lái),3位購(gòu)房者一年可省月供1000余元至2000余元不等,這個(gè)“新年禮物”還是很給力的。
利率下調(diào)1月還款額反而略增?銀行解釋來(lái)了
“我利率已經(jīng)下調(diào)了,但短信提示這個(gè)月的月供怎么反而比上個(gè)月多了?”記者注意到,不少網(wǎng)友表示不理解為何利率降低后,當(dāng)月還款額反而出現(xiàn)了增長(zhǎng)。
對(duì)此情況,某城商行人士對(duì)記者表示,“1月份存在房貸新老利率過(guò)渡期,因本月需要分段計(jì)息及天數(shù)倒推,所以2023年1月還款金額比之前反而增多,從2023年2月起,每月還款金額隨之減少??蛻艨傻卿浭謾C(jī)銀行,或者借款人本人持身份證前往銀行網(wǎng)點(diǎn),查詢打印詳細(xì)的剩余還款計(jì)劃?!?/p>
根據(jù)銀行的解釋,按住建部規(guī)定,房貸利率調(diào)整后需對(duì)分期還款額進(jìn)行重新核定,由于利率降低,每期還款本金會(huì)增加,第1期需要采用分段計(jì)息,1月份的月還款金額為計(jì)劃調(diào)整后的本金金額加上分段計(jì)息后的利息金額。
由于新計(jì)劃的還款本金相較之前計(jì)劃的本金略有上浮,若分段計(jì)息時(shí)新利率的執(zhí)行天數(shù)較少,可能會(huì)導(dǎo)致利率調(diào)整后第1期的還款金額略多一些,多出來(lái)的部分是本金金額,2月份之后每月的月還款額都會(huì)低于之前的月還款額。
舉例來(lái)說(shuō),小D的房貸還款日是每月10號(hào),那么2023年1月10日扣的是2022年12月10日至2023年1月9日之間的產(chǎn)生的貸款本息。那么分段來(lái)看,2022年12月10日至2022年12月31日之間,執(zhí)行的是“老”利率,而2023年1月1日至2023年1月9日之間,執(zhí)行的才是“新”利率。
也就是說(shuō),要全額吃到利率“紅包”,要等到2月份。
而需要注意的是,很多等額本息還款客戶習(xí)慣于每月償還固定金額,可能會(huì)忽略1月份還款額或略有上升的情況??汕巴謾C(jī)銀行查看1月份具體還款金額,及時(shí)足額償還,以免還款額不夠,影響個(gè)人征信。
LPR有望進(jìn)一步下行,至少38城可放寬首套房貸利率下限
2022年,LPR歷經(jīng)難得的“三連降”,加之限購(gòu)松綁等因素,為購(gòu)房者帶來(lái)了便利,降低了購(gòu)房門檻和壓力。進(jìn)入2023年,5年期以上LPR是否有繼續(xù)下調(diào)的可能?雖然2022年12月公布的LPR與前期持平,但市場(chǎng)預(yù)期,今年5年期以上LPR存在進(jìn)一步下降的空間和可能。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,央行公布的《2022年11月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示,11月份人民幣貸款增加1.21萬(wàn)億元,同比少增596億元。分部門看,住戶貸款增加2627億元,其中,短期貸款增加525億元,中長(zhǎng)期貸款增加2103億元。
而2021年同期數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)年11月人民幣貸款中住戶貸款增加7337億元,其中,短期貸款增加1517億元,中長(zhǎng)期貸款增加5821億元。
由此可見,住戶貸款特別是住戶中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)相對(duì)乏力,反映出居民消費(fèi)意愿和能力仍相對(duì)不足。
新年伊始,房貸政策就迎來(lái)了重磅利好。據(jù)央行官網(wǎng)1月5日消息,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
央行表示,住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整,有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持剛性住房需求,形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。
具體來(lái)看,自2022年第四季度起,各城市政府可于每季度末月,以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期,對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。
對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè),包括:大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州、蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽(yáng)、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無(wú)錫、襄陽(yáng)、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽(yáng)、湛江。
這也意味著,至少38城可放寬首套房貸利率下限。同時(shí)需要注意的是,上述政策的覆蓋面并非只有70個(gè)大中城市,因此實(shí)際符合政策條件的城市或有更多,有助于提振購(gòu)房者信心。
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