最近，提前還貸潮新聞再度霸屏，成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。自去年以來(lái)，為遏制住房按揭貸款下滑，銀行不得不重啟提前還款收違約金的舊規(guī)，此舉雖然遭到一連串的口誅筆伐，但提前還房貸排隊(duì)預(yù)約等額度的做法，已然成為很多銀行穩(wěn)定房貸的無(wú)奈之舉。銀行按揭客戶排隊(duì)提前還房貸，這種現(xiàn)象過(guò)去并不多見(jiàn)。究竟是什么引發(fā)客戶提前還貸潮？這背后的真相到底是什么？對(duì)商業(yè)銀行未來(lái)究竟會(huì)產(chǎn)生哪些深遠(yuǎn)影響？本文將為您揭秘提前還貸潮“真相”。

(相關(guān)資料圖)

一、為什么出現(xiàn)提前還貸潮

2020年以來(lái)，受疫情反復(fù)多發(fā)和全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延的持續(xù)影響，房地產(chǎn)行業(yè)接連遭受重創(chuàng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一直萎靡不振。但為什么會(huì)出現(xiàn)提前還貸潮呢？分析認(rèn)為，提前還房貸潮的出現(xiàn)不外乎以下四方面原因：

（一）經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，預(yù)期收入減弱。2022年以來(lái)，新冠疫情在全國(guó)多地?cái)U(kuò)散，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊，直接和間接影響到居民實(shí)際收入水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2022年，全國(guó)居民人均可支配收入36883元，比上年名義增長(zhǎng)5.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)2.9%（2021年同期增長(zhǎng)8.2%），其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49283元，增長(zhǎng)3.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)1.9%；全國(guó)居民人均消費(fèi)支出24538元，比上年名義增長(zhǎng)1.8%，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際下降0.2%。其中，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出30391元，名義增長(zhǎng)0.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際下降1.7%。從上述數(shù)據(jù)不難看出，城鎮(zhèn)居民收入增速大幅放緩的同時(shí)，居民消費(fèi)意愿也在同步大幅下降，這充分說(shuō)明部分城鎮(zhèn)居民開(kāi)始有意識(shí)調(diào)整家庭收支結(jié)構(gòu)?；趯?duì)未來(lái)預(yù)期收入的不確定性考慮，越來(lái)越多的消費(fèi)者開(kāi)始減少消費(fèi)支出，提前歸還住房按揭貸款，以降低家庭負(fù)債占比。城鎮(zhèn)居民預(yù)期收入下降，這是本輪購(gòu)房者扎堆提前還房貸的一個(gè)內(nèi)在動(dòng)因。

（二）房地產(chǎn)不景氣，房貸增速放緩。近三年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的調(diào)整壓力。據(jù)中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.02%，新房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌7個(gè)月。恒大等一批房地產(chǎn)相繼暴雷，全國(guó)部分地區(qū)樓盤項(xiàng)目爛尾，無(wú)法交付甚至出現(xiàn)集體斷供停貸，房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)頻現(xiàn)。盡管國(guó)家層面積極調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，采取保交樓、保交付等一系列房地產(chǎn)救市措施，但總體看收效甚微。統(tǒng)計(jì)資料顯示：2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬(wàn)平方米，比上年下降7.2%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情低迷，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不確定的情況下，出于買漲不買跌的投資避險(xiǎn)心理，絕大多數(shù)居民并不看好當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。居民投資買房的消費(fèi)心態(tài)悄然發(fā)生變化，買房子的人越來(lái)越少，銀行按揭貸款的市場(chǎng)增速放緩。其實(shí)，房貸客戶提前還款一直都有，只是這兩年住房按揭貸款入不敷出，房貸增速放緩，提前還款的問(wèn)題才倍受關(guān)注而已。2021年全國(guó)個(gè)人住房按揭貸款余額38.86萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)6.2%，創(chuàng)下2019年一季度以來(lái)的最低增速。還得多增的少，銀行房貸普遍面臨不增反降的壓力，迫使一些銀行不得不采取排隊(duì)、預(yù)約、等額度等一些非常規(guī)措施，盡量延緩貸款提前歸還，乃至出現(xiàn)銀行排隊(duì)提前還貸款的尷尬局面。

（三）通脹預(yù)期上升，投資渠道有限。疫情以來(lái)，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)刺激政策影響，國(guó)內(nèi)大宗資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，央行連續(xù)減息降準(zhǔn)，流動(dòng)性寬松和需求拉動(dòng)CPI和PPI價(jià)格指數(shù)持續(xù)走高，國(guó)內(nèi)通貨膨脹預(yù)期上升。目前老百姓的投資理財(cái)渠道相對(duì)較窄，主要集中在股市、銀行理財(cái)、房子三個(gè)方面。受經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷拖累，三個(gè)投資渠道分別遭受不同程度重創(chuàng)。一方面居民收入增長(zhǎng)跑不過(guò)物價(jià)上漲，老百姓普遍感覺(jué)手頭錢緊，不愿意再負(fù)債投資；另一方面股市持續(xù)低迷，銀行理財(cái)打破剛性兌付，理財(cái)產(chǎn)品收益率開(kāi)始直線下滑，很多到期理財(cái)產(chǎn)品收益率甚至跌破凈值，出現(xiàn)虧本。存款、股票、理財(cái)投資收益率遠(yuǎn)低于房貸利率，到期資金沒(méi)有更好的投資去處，提前還貸款降負(fù)債成為很多家庭的第一選擇。這一部分客戶，絕大多數(shù)會(huì)選擇部分提前還款。

（四）中介攪局分流，按揭轉(zhuǎn)房抵貸。目前，商業(yè)銀行不同貸款產(chǎn)品利率定價(jià)、產(chǎn)品屬性差異較大，客觀上為不法中介機(jī)構(gòu)按揭轉(zhuǎn)貸提供了逐利空間。比如小微企業(yè)房抵貸產(chǎn)品、個(gè)人消費(fèi)貸款產(chǎn)品利率普遍在3.7-4.3%左右，不但利率遠(yuǎn)低于5%-6%的存量房貸利率，而且還款方式靈活，每月還息，到期一次歸還本。100萬(wàn)住房按揭貸款利率按便宜一個(gè)點(diǎn)利差計(jì)算，一年可以節(jié)省貸款利息支出1萬(wàn)元。以100萬(wàn)貸款利率為5%的20年按揭貸款為例，每月貸款利息4166元，貸本金支出約4100元，合計(jì)還貸金額8266元。如果住房貸款替換為4%的房抵貸或者消費(fèi)貸，同樣100萬(wàn)貸款每月只需歸還貸款利息3300元，借款人當(dāng)月還款壓力減輕40%。更為重要的是按揭貸轉(zhuǎn)為房抵貸，不但貸款利率降下來(lái)了，而且先前歸還的貸款額度還可以再重新增加上去。同樣金額貸款月供可以供兩倍貸款，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，何樂(lè)不為呢？社會(huì)上一些不法貸款中介正是瞅準(zhǔn)這一政策空子，打著銀行房貸中心旗號(hào)，誘導(dǎo)存量按揭客戶置換房抵貸業(yè)務(wù)，賺取貸款介紹費(fèi)和過(guò)橋費(fèi)。一些銀行迫于小微企業(yè)貸款增長(zhǎng)壓力，對(duì)本行房抵貸業(yè)務(wù)替換他行按揭貸款也睜一只眼閉一只眼，有的銀行甚至與中介機(jī)構(gòu)合作，批量開(kāi)展房抵貸業(yè)務(wù)。房抵貸、消費(fèi)貸替換按揭貸款，一定程度上助長(zhǎng)了住房按揭貸款提前還款，這部分貸款客戶大都采取全額提前還款方式，一位不愿具名的國(guó)有銀行貸款中心負(fù)責(zé)人稱，按揭轉(zhuǎn)辦房抵貸業(yè)務(wù)，在提前還款客戶中不在少數(shù)，具體占比行際間會(huì)有較大差異。

二、提前還貸潮的幕后真相

從表面上看，客戶提前還房貸是因?yàn)榉抠J利率持續(xù)走低，消費(fèi)者基于降低家庭負(fù)債考慮，提前償還存量房貸，進(jìn)而引發(fā)提前還貸潮。提前還貸潮的興起，折射出商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理中的深層次矛盾與問(wèn)題，發(fā)人深省。

（一）銀行信貸文化扭曲。為什么那么多客戶心甘情愿配合貸款中介開(kāi)展按揭貸款轉(zhuǎn)房抵貸業(yè)務(wù)？其中，固然有降低付息成本的利益驅(qū)使因素，但商業(yè)銀行扭曲的信貸文化也在一定程度助長(zhǎng)了提前還款潮。長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)于普惠小微貸款的信貸審批，商業(yè)銀行諱莫如深，普遍存有不良貸款怕事后追責(zé)的顧慮與擔(dān)心。在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)取向上，更加偏好有個(gè)人住房抵押的房抵貸業(yè)務(wù)，抵觸、排斥信用貸等其他小微信貸產(chǎn)品。房抵貸業(yè)務(wù)以風(fēng)險(xiǎn)小、審批通過(guò)率高而備受青睞。在此種經(jīng)營(yíng)邏輯導(dǎo)向下，個(gè)人抬頭的房抵貸業(yè)務(wù)成為很多商業(yè)銀行普惠小微信貸的主流業(yè)務(wù)，在一些基層行房抵貸業(yè)務(wù)占比高達(dá)90%以上。這在客觀上，加劇了房抵貸替換住房貸款的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

（二）金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足。銀行住房按揭貸款產(chǎn)品創(chuàng)新遠(yuǎn)沒(méi)有跟上業(yè)務(wù)發(fā)展步伐。在利率定價(jià)、貸款期限、還款方式等方面因循守舊，不敢越雷池半步。比如，小微企業(yè)貸款可以無(wú)本續(xù)貸、可以按月還利息，一次性還本金，而住房按揭貸款只能采取等額本息和等額本金兩種方式。與其他信貸產(chǎn)品相比，住房按揭貸款產(chǎn)品最單一，模式最簡(jiǎn)單，無(wú)法滿足購(gòu)房者多元化融資需求。比如很多存量房貸，償還了很多年，只有一個(gè)房產(chǎn)做抵押物，借款人如果想再增加貸款，沒(méi)有可以再抵押的房產(chǎn)了。存量房貸客戶的貸款額度只能降不能增，這也間接造成住房按揭貸款被大量替換成經(jīng)營(yíng)貸與消費(fèi)貸。

（三）銀行考核激勵(lì)錯(cuò)位。普惠小微貸款的經(jīng)營(yíng)成本和信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，銀行內(nèi)在動(dòng)力不足，這是事實(shí)。圍繞小微企業(yè)融資難、融資貴問(wèn)題，央行先后推出定向降準(zhǔn)、差別存貸比、低息杠桿工具等一系列窗口指導(dǎo)，銀監(jiān)部門也加大小微信貸“兩個(gè)不低于”“兩增兩控”監(jiān)管考核。商業(yè)銀行迫于監(jiān)管考核的壓力，既要千方百計(jì)完成監(jiān)管小微企業(yè)“兩個(gè)不低于”考核指標(biāo)，又要“兩增兩控”控制小微信貸不良攀升，保持利潤(rùn)增長(zhǎng)，還要防止不良貸款問(wèn)責(zé)被秋后算賬。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，普惠貸款是必須完成的政治任務(wù)，不良貸款又是只能降不能升的考核指標(biāo)。魚(yú)與熊掌要想兼得，在很多基層銀行，完成普惠小微貸款只能盯著房抵貸等一些低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上做文章。

三、對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)的深度影響

去年以來(lái)，隨著央行逐步降低LPR利率定價(jià)水平，特別是債融市場(chǎng)的復(fù)蘇，提前還貸早就不是什么新鮮事。很多大型貸款企業(yè)通過(guò)債券市場(chǎng)融資，或者以央行補(bǔ)貼貸款的方式替換高利率貸款。提前還貸不是住房按揭貸款的個(gè)體現(xiàn)象，公司貸款也同樣面臨提前還款的壓力；只不過(guò)銀行應(yīng)對(duì)按揭貸款提前還款事件被放大而已。但如果銀行提前還款持續(xù)放大，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)將勢(shì)必產(chǎn)生深刻影響。

（一）利潤(rùn)增長(zhǎng)承壓。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，住房按揭貸款是一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是商業(yè)銀行利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要來(lái)源之一。據(jù)2021年四季度年報(bào)推算，工農(nóng)中建四大行房貸利潤(rùn)貢獻(xiàn)分別占到18.38%、20.08%、18.10%、13.18%。提前還貸潮的蔓延擴(kuò)大勢(shì)必對(duì)銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

（二）不良比率上升。在總量增長(zhǎng)受限的情況下，按揭貸款提前還款額的增加，會(huì)相對(duì)增加房貸業(yè)務(wù)不良貸款比率。對(duì)于絕大多數(shù)提前還款客戶來(lái)說(shuō)，其銀行借款狀態(tài)均為正常。不良貸款絕對(duì)額沒(méi)有增加，但房貸基數(shù)卻在逐步縮小，提前還貸相當(dāng)于變相抬高不良貸款比率。這一比率對(duì)于按揭貸款業(yè)務(wù)規(guī)模不大的中小商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，尤為明顯。

（三）信貸結(jié)構(gòu)失衡。商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)“流動(dòng)性、效益型、安全性”的三性要求，存貸期限保持長(zhǎng)短搭配，適度匹配。上市銀行2021年四季度年報(bào)顯示，工、農(nóng)、中、建等四家房貸主流銀行，其個(gè)人住房按揭貸款占總貸款比重分別占到本行總貸款30.79%、30.52%、26.14%、34.04%。住房按揭一向被視為銀行中長(zhǎng)期貸款穩(wěn)定增長(zhǎng)的基本盤，如此天量級(jí)的存量貸款，一旦被提前還貸潮撼動(dòng)，勢(shì)必造成中長(zhǎng)期貸款的急劇下滑，對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債平衡構(gòu)成巨大沖擊。這一點(diǎn)，以按揭貸款為主的國(guó)有股份制大行面臨的挑戰(zhàn)可能更加突出。

（四）客戶群體流失。與貸款規(guī)模下降、利潤(rùn)增長(zhǎng)下滑相比，提前還貸對(duì)銀行最大的影響當(dāng)屬客戶群體的流失。按揭貸款客戶是銀行優(yōu)質(zhì)客戶群體，也是銀行零售轉(zhuǎn)型的重要抓手。銀行通過(guò)按揭貸款可以鎖定客戶10年、20年甚至30年，全面深入的開(kāi)展交叉銷售。房貸客戶結(jié)清貸款，就意味著房貸客戶與銀行業(yè)務(wù)的終止。

好借好還再借不難，提前還貸潮對(duì)銀行的影響，除經(jīng)營(yíng)效益之外，銀行公信力也同樣面臨考驗(yàn)。商業(yè)銀行應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，以更加包容心態(tài)、更加創(chuàng)新的思維去改善金融服務(wù)。

本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學(xué)特聘教授、碩士生導(dǎo)師，資深金融從業(yè)者。