作者 | 周智宇 曹安潯
走過(guò)2022年的寒冬，春暖花開(kāi)，樓市也躁動(dòng)了起來(lái)。
春節(jié)后，多個(gè)熱點(diǎn)城市，房產(chǎn)中介們久違地忙活了起來(lái)，開(kāi)發(fā)商的售樓處開(kāi)始人聲鼎沸，成交量隨即蹭蹭上漲，一切似乎回到了疫情前。
(資料圖片)
在政策的刺激、銀行的支持、開(kāi)發(fā)商的努力下,積蓄已久的需求之火被重新點(diǎn)燃，甚至帶著一些報(bào)復(fù)性的意味。
不過(guò)，這場(chǎng)狂歡是長(zhǎng)期低迷后的反彈，還是回歸疫情前的正常增長(zhǎng)？對(duì)這個(gè)問(wèn)題，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，沒(méi)那么樂(lè)觀。甚至還有人認(rèn)為，今年很多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商會(huì)比過(guò)去兩年更難過(guò)。
站在2023年的開(kāi)端回望，樓市“烈火烹油”的鼎盛時(shí)代已遙不可及，幸存者們也都要適應(yīng)新的生存環(huán)境了。
搶房
春江水暖，二手房先知。樓市復(fù)蘇的暖意，是從二手房開(kāi)始的。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，在連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌后，50城二手房?jī)r(jià)格首次止跌，環(huán)比上漲0.2%。此外，50城的二手房成交量春節(jié)后首周（01.28-02.05）日均提高了30%以上，日均帶看量和掛牌量則翻了至少一番。
2月頭兩周，一線城市的二手房市場(chǎng)明顯燥熱起來(lái)。貝殼統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月1日至15日，深圳二手房已成交1217套，相比過(guò)去一年每個(gè)月上半月甚少突破1000套、一個(gè)月也就2000套的表現(xiàn)，深圳的二手房呈現(xiàn)出明顯反彈態(tài)勢(shì)。
一位深圳寶安區(qū)的貝殼門店負(fù)責(zé)人表示，最近一個(gè)月上門量突然增多，要一直帶看到晚上。之前疫情期間，店里不少中介轉(zhuǎn)行送外賣或回老家，如今生意好起來(lái)了，考慮重新招人。
北京則出現(xiàn)了房東加價(jià)的現(xiàn)象。一位北京的中介透露，剛看到一個(gè)西城展覽路學(xué)區(qū)房，還沒(méi)掛出來(lái)，就有幾十批要看房的，房東當(dāng)場(chǎng)加價(jià)50萬(wàn)，最后1400萬(wàn)全款出手。
杭州和蘇州等華東熱點(diǎn)城市二手房也熱了起來(lái)。在與華東城市的中介交流時(shí)，“排隊(duì)”是他們提及最多的一個(gè)詞。
一名杭州中介人士表示，春節(jié)后客戶帶看量明顯比年前多了起來(lái)，晚上和客戶準(zhǔn)備簽約，連座位都沒(méi)有。相比去年同期明顯熱度上升。
新房市場(chǎng)的熱度也逐漸起來(lái)了。
在廣州，開(kāi)工的第一個(gè)周末，大量人群涌入保利錦上、合生中央城、中鼎名匯等多個(gè)售樓處。有意在廣州購(gòu)房的徐女士也是其中一員，她表示，2月4日下午，她去保利湖光悅色看房，但現(xiàn)場(chǎng)直接爆滿，她等了半個(gè)小時(shí)才有位置坐。
一位銷售人員更是在朋友圈驚呼，忙得飯都來(lái)不及吃的時(shí)候回來(lái)了。
廣州珠江新城一名中介向華爾街見(jiàn)聞表示，進(jìn)入2月，珠江新城豪宅帶看和成交量都明顯提高了，2月最多一天成交4套千萬(wàn)級(jí)珠江新城豪宅。“市場(chǎng)在反彈，客戶覺(jué)得價(jià)格合適就入手了?！?/p>
從成交情況看，廣州的幾個(gè)網(wǎng)紅樓盤也捷報(bào)頻傳。中海觀雲(yún)府、觀澔府春節(jié)七天成交額達(dá)2億、最高一天成交15套，萬(wàn)科金域曦府新年第一周成交44套，保利天匯稱元宵節(jié)當(dāng)天成交10套。
中州濱海華府二期作為春節(jié)后深圳開(kāi)出的第一個(gè)新盤為深圳市場(chǎng)贏得了開(kāi)門紅，開(kāi)盤當(dāng)天280多組客戶搶451套房，一天賣了28億元。包括鴻榮源博譽(yù)府、中海環(huán)宇瓏宸等項(xiàng)目，單日看房報(bào)備量就超過(guò)200批次。
二線城市中，成都樓市回暖明顯?！俺啥甲〗ā睌?shù)據(jù)顯示，1月成都新房成交8479套，環(huán)比上漲25%，成交面積114萬(wàn)平米，節(jié)后第一個(gè)周主城3大改善盤開(kāi)盤即日光。
值得一提的是，隨著去年底以來(lái)的“報(bào)復(fù)性旅游”來(lái)襲，人們也在搶西雙版納的房子了。
西雙版納今年1月成交面積達(dá)到了13個(gè)月來(lái)的最高值，其中，春節(jié)單周整體來(lái)訪大漲73%，成交143套。
也有某出險(xiǎn)房企西南區(qū)域銷售人士表示，劉亦菲主演的《去有風(fēng)的地方》給他們?cè)谠颇系捻?xiàng)目拉動(dòng)了不少銷售業(yè)績(jī)，幾個(gè)旅游城市的銷售額甚至超過(guò)他們?cè)诙€城市的表現(xiàn)。
中金公司也從樓市近期數(shù)據(jù)變化中得出結(jié)論，二手房復(fù)蘇節(jié)奏快于新房的趨勢(shì)仍在延續(xù)。中信證券認(rèn)為，在政策加持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)全年新房銷售有望增長(zhǎng)5%，二手房銷售有望增長(zhǎng)20%以上。
來(lái)自樓市的暖風(fēng)也傳遞到了土地市場(chǎng)。2月7日，杭州土拍五塊地全部成交，總價(jià)89.6億元，整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%。這個(gè)溢價(jià)率也超過(guò)了杭州2022年前四次集中供地的溢價(jià)水平，表明隨著市場(chǎng)整體回暖，房企對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地塊有了“搶奪”心態(tài)，拿地積極性回升。
持續(xù)？
火爆的人氣、可觀的銷售業(yè)績(jī)，眼下部分城市的熱度已盡覽無(wú)遺。對(duì)于已在黑暗中齟齬前行了一年有余的樓市來(lái)說(shuō)，也是難得的曙光。
然而眼下的熱度，相比往年更多是復(fù)蘇，尚未到如中介們所言的“火熱”。
全國(guó)房?jī)r(jià)天花板的深圳，誕生了“5000萬(wàn)蹲”的深圳，二手房交易量低于2000套的狀況已經(jīng)持續(xù)了一年，即便是2月上半月開(kāi)始有突破這一數(shù)據(jù)的跡象，但也不過(guò)是回到2000套上方而已。
在近16年里，這一數(shù)據(jù)依舊低于2008年上半年、2012年上半年兩個(gè)低點(diǎn)，甚至不到這兩個(gè)低點(diǎn)均值的一半。
北京、杭州和廣州等市場(chǎng)也是明顯呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。得到熱捧的項(xiàng)目，地理位置、價(jià)格都不錯(cuò)；二手房東敢于叫價(jià)的樓盤，要么是在教育資源上具備優(yōu)勢(shì)，要么則是小區(qū)品質(zhì)過(guò)硬。
也就是說(shuō)，此輪復(fù)蘇依舊是結(jié)構(gòu)性的。從中介、銷售和購(gòu)房者交流情況看，當(dāng)中不少人也是此前已有購(gòu)置學(xué)區(qū)房、婚房的打算，但因?yàn)橐咔椋恢睌R置計(jì)劃。直到“陽(yáng)康”后才出來(lái)看房。
在考量一個(gè)市場(chǎng)是否真的復(fù)蘇、回暖的指標(biāo)中，量?jī)r(jià)齊升是個(gè)重要的參考量。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月16日公布的數(shù)據(jù)則顯示，1月份尚且只是一線城市結(jié)束了二手房下跌趨勢(shì)，止跌回穩(wěn)，環(huán)比上升0.4%。同比繼續(xù)上漲，漲幅則明顯收窄。總體來(lái)說(shuō)依舊處于正常波動(dòng)區(qū)間。
一個(gè)正常的市場(chǎng)里，成交量上漲后終會(huì)反映到成交價(jià)上。二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)是議價(jià)空間減少，不再只是此前房東降價(jià)甩賣，依舊還是個(gè)買方市場(chǎng)。
成交量環(huán)比回暖也并非反映真實(shí)的情況。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，所以市場(chǎng)都在炒作中介故意透露出來(lái)的日成交數(shù)據(jù)。整體來(lái)說(shuō)，北京二手房市場(chǎng)確實(shí)好了點(diǎn)，但只是回歸到2022年正常水平，依然不如2021年的小陽(yáng)春。
張大偉認(rèn)為，如果沒(méi)有新政，樓市的這股熱度堅(jiān)持不到4月底。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，本次需求釋放，多半是滯后和預(yù)期適度修復(fù)帶動(dòng)的，成交結(jié)構(gòu)上，以剛需和換房需求為主。
目前居民加杠桿的情緒比較弱，收入和工作前景預(yù)期并不很樂(lè)觀，后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策的進(jìn)一步紓困和居民收入的修復(fù)，這是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。
也有分析人士認(rèn)為，在政策上還可以繼續(xù)加碼刺激，尤其是一些低線城市。
中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為，面對(duì)復(fù)蘇的市場(chǎng)，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低線城市，則預(yù)計(jì)將出臺(tái)更大力度，更具效果的政策手段，穩(wěn)定和提振需求。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉建議，市場(chǎng)春節(jié)后開(kāi)局火熱，應(yīng)該在現(xiàn)在的市場(chǎng)政策上再推一把，適當(dāng)給一點(diǎn)油門，有助于復(fù)蘇的持續(xù)性，并加快復(fù)蘇進(jìn)程。
不過(guò)陳聰也指出，銷售回暖不會(huì)是政策的終點(diǎn)，目前房企拿地和開(kāi)發(fā)投資還未恢復(fù)過(guò)來(lái)，很多未出險(xiǎn)企業(yè)當(dāng)前信用融資成本明顯高于歷史一般水平。因此，提振住房需求主旋律并不會(huì)變化。
接下來(lái)的市場(chǎng)，分化依舊會(huì)繼續(xù)。相對(duì)房?jī)r(jià)較高的一線城市，政策出臺(tái)謹(jǐn)慎，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；而低線城市則還會(huì)有更大力度政策出臺(tái)，“接力貸”到100歲等讓人大跌眼鏡的政策，接下來(lái)依舊會(huì)層出不窮。
房地產(chǎn)這個(gè)10萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，需求依舊龐大。它身上金融化的標(biāo)簽也逐漸退去，更多地回歸居住、民生的本質(zhì)了。
