無論是南寧的房貸可延長至80歲，還是成都的90歲，其實都是變相的“接力貸”。但我們還應(yīng)看到，真正給“貸款年限”設(shè)置終極限制的，不全是金融機構(gòu)政策，更可能是肉眼不能看見的血親關(guān)系。
你愿意還房貸到80歲嗎？
“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的新聞，近日沖上了熱搜。據(jù)報道，廣西南寧一股份制銀行從2月10日起，將個人住房按揭貸款年限從原來的70年調(diào)整至80年。所謂貸款年限，是指“貸款人年齡+貸款期限”之和。
(相關(guān)資料圖)
換句話說，最長貸款期30年不變的前提下，50周歲的貸款人有望獲批最長30年期的房貸，60周歲則最高可得20年的房貸，如此類推。
據(jù)悉，這一政策僅適用于沒做過房貸的優(yōu)質(zhì)中老年客戶，條款上明確規(guī)定貸款人年齡不能超過70周歲，同時要求其子女作為共同還款人。一旦貸款人喪失還款能力，子女要繼續(xù)承擔(dān)還款的責(zé)任。/微博
正當(dāng)網(wǎng)友為“還貸到80歲”熱議，成都某商業(yè)銀行被證實已將最長貸款年限延長至90歲。據(jù)《成都日報》報道，這是一種名為“合力貸”的特色個貸產(chǎn)品，其中“還款人”一欄也要加上子女。
銀行解釋，該產(chǎn)品主要解決老年貸款購房者的常見痛點：由于年齡偏大，老年信貸申請者通常會受到貸款額度、期限等方面的限制。
實際上，這種“還貸到80歲”的情況在我國早有先例。2019年年初，杭州某銀行規(guī)定個人住房按揭貸款最長可貸到80周歲，父母和子女可接力還款，即所謂的“接力貸”。
然而，哪怕有著“貸貸相傳”的保障，長達30年的時間里，家庭或個人財務(wù)狀況難免有起伏。
在四五十歲貸款買房，是一種什么的體驗？如果年長的貸款人中途離世，余下的貸款將如何處理？我們試著從中外不同地區(qū)的“貸款年限”去尋找答案。
中國香港：樓價逐年漲，有人50歲才背上房貸
南寧的還貸到80歲，暫時還沒有相關(guān)業(yè)務(wù)落地，但在寸金寸土的香港，人到中年才貸款買樓卻大有人在。
本地媒體在2019年曾報道過一位黃先生的買房故事。黃先生50歲時購入一套兩房單位，樓價688萬港元，貸款510萬港元，分30年期還清。他與太太兩人的月收入合共超過6萬港元，月供不算吃力。之前一家五口常年租房，每月房租1.6萬港元，黃先生總覺得是在“幫房東供房”。
妨礙他們買房的因素，從來都是高昂的首付。夫妻二人存錢的速度，總趕不上香港樓價的漲幅。曾經(jīng)有一次存夠了首付，又因政策調(diào)整而不得不放棄。
有樓才有家，真的？/《上車家族》劇照
然而，黃先生50歲才開始供樓，意味著他要到80歲才能還清貸款。退休后收入減少，付不起月供又該怎么辦？面對媒體的疑問，黃先生表示付不起月供就賣樓，搬去更遠的地方，或換到小面積單位。
黃先生并非個例，香港一間按揭咨詢公司曾統(tǒng)計貸款買房的客戶年齡，發(fā)現(xiàn)有四成客戶是在41歲至60歲之間，這種“大叔之齡買房”的現(xiàn)象正在成為常態(tài)。
日本：超長借貸期限，退休后繼續(xù)操勞
如果你到日本旅游時碰到了七八十歲的司機和服務(wù)員，不要想當(dāng)然地以為是他們太勤奮，更可能是他們的房貸沒還清。
《日本經(jīng)濟新聞》比較了2000年至2020年期間的房貸數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)日本購房者還清全部房貸的平均年齡正在不斷上升，已達到了73歲，創(chuàng)下了歷史新高。
為了還房貸，很多老人退休后仍要從事兼職工作。根據(jù)日本房產(chǎn)中介的統(tǒng)計，65歲至69歲的老年人中，平均7人里有1人需要做兼職來貼補家用。
日本老人從事收銀工作。/視覺中國
隨著昭和泡沫的破裂，日本政府持續(xù)用低利率來刺激經(jīng)濟，目前，日本個人自住房貸的利率低至0.3%—0.5%之間。
那些目睹“土地神話”化為泡影的中年人，再次鼓起勇氣“進場”，在更大年紀，借更多的錢，還更長的貸款。為了借到更高的額度，個別家庭甚至夫妻倆雙雙負債。
據(jù)統(tǒng)計，日本人在2003年初次申請房貸的平均年齡為37歲，貸款總額均值為1900萬日元，到了2020年，這兩個均值分別上升至40歲和3100萬日元。
20年里，日本平均個人住房貸款總額明顯增加。/Nikkei Asia
順應(yīng)這一潮流，日本有銀行放寬房貸申請人的年齡限制。一般來說，日本房貸的最高期限是35年，預(yù)計信貸申請人80歲前還清，索尼銀行則會放寬至85歲。
地方的宮崎銀行，更是從2022年起將住房貸款最高期限提升至50年，“年齡+期限”加和高達92年，超過日本平均預(yù)期壽命。
人們原想著延長還款期，可減少月供壓力，但未來并不總似預(yù)期。上漲的物業(yè)費、大小的樓宇翻修等額外費用，都能讓“老房奴”們捉襟見肘。這些老年人要么在退休前節(jié)衣縮食提前還貸，要么70歲后為還貸繼續(xù)操勞。
日本法律規(guī)定，房貸未還清的房產(chǎn)需征得貸款銀行同意，方可進行出租。受傳統(tǒng)觀念的影響，日本人不喜歡二手房。樓齡超過10年的二手房，要想轉(zhuǎn)手可比在中國香港困難多了。
法國：老年貸款難獲批，保險也不好買
在法國，就算你拍著胸口說自己樂意供樓到80歲，政府和保險公司也不會爽快答應(yīng)。
老年人往往被法國銀行機構(gòu)視為“高風(fēng)險”客戶。過去，為了獲得貸款，有法國老人會在貸款申請者一欄加上子女的姓名。在審核時，法國信貸部門通常會看年紀最大的貸款申請人來判斷，而非年紀最小的。
隨著法國加速進入老齡化社會，以及離婚率上升，當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)逐漸放寬老年人貸款業(yè)務(wù)。通常情況下，法國的貸款年限不超過75或80年（貸款年限=貸款人年齡+貸款期限，即貸款人預(yù)計到多少歲還清貸款）。
老人貸款的另一個阻力，來自保險公司。法國銀行要求貸款者必須購買“房貸保險”。如果在償還貸款期間，貸款人因死亡、意外事故或被解雇而無法償還貸款，余下的貸款則由保險公司來承擔(dān)。
在法國，優(yōu)雅地老去并不容易。/《刺猬的優(yōu)雅》劇照
貸款人年齡越大，保險公司會認為其“生病”或“失業(yè)”的風(fēng)險越高，保費也就越高，甚至有可能拒保。
哪怕貸款人不介意多交保費，也可能貸不到款。按照法國金融監(jiān)管機構(gòu)的最新規(guī)定，法國銀行發(fā)放貸款必須遵守稅后收入35%的信貸杠桿，而且貸款期限不得超過25年。
據(jù)法國資深金融人士介紹，對于超過55歲且收入主要來自薪酬的信貸申請人，銀行審核時會將申請人的薪酬收入打七折計算。
法國收緊信貸條件旨在降低借款人過度負債的風(fēng)險，但同時也限制了50歲以上人士獲得貸款的機會。
英國：超過半數(shù)英國人，65歲后才能還清房貸
隨著平均預(yù)期壽命增長和延遲退休，英國55歲以上人士的貸款需求持續(xù)增長。
自2014年起，老年貸款業(yè)務(wù)開始在英國流行，隨后迎來連續(xù)5年的增長。受新冠疫情的影響，該業(yè)務(wù)短暫下跌后，在2021年回彈至有記錄以來的最高位。
根據(jù)英國金融行業(yè)協(xié)會UK Finance的報告，預(yù)計申請人在65歲還清的新增房貸業(yè)務(wù)數(shù)量，占到2021年全英個人房貸的一半以上。
老年人撐起英國個人貸款業(yè)務(wù)。/UKFinance
當(dāng)英國的個貸業(yè)務(wù)整體萎縮時，老年貸款這一細分市場卻逆市增長，其中年過六旬的貸款者是這一細分市場增長的主要動力。
為了業(yè)務(wù)增長，英國銀行對老年貸款者還算友好。自住房的貸款年限可達到80或85年，一般分為5—25年期。
貸款人的預(yù)計退休年齡減去現(xiàn)在的年齡，大致就是貸款可以貸到的最長期限。如果這個時間過短，則意味著月供過高，越難以通過銀行在貸款支付能力的審核。
金融的本質(zhì)是信用、杠桿與風(fēng)險。盡管英國銀行欲拓展新業(yè)務(wù)，但它們審核貸款時并不會忽略老年申請人自帶的風(fēng)險。
美國：沒年齡限制，更看重還款能力
位于大洋彼岸的美國，對房貸申請者的最高年齡沒有限制，但對還款能力有著較嚴格的要求。
在美國，任何金融機構(gòu)都不能因年齡太大而拒絕人們的貸款申請。美國《公平信貸機會法》禁止貸款人在處理信貸業(yè)務(wù)時，基于種族、性別和年齡等的不同而對信貸申請人采取歧視待遇。
美國金融機構(gòu)還會推出適合老年人的貸款計劃，例如針對62歲以上老人的Reverse Mortgage，類似人們熟悉的“以房養(yǎng)老”，適合退休后想改善住房條件的老年家庭。
不過，根據(jù)美國消費者金融保護局的規(guī)定，借款人可根據(jù)申請人的還款能力評估，從而決定是否批出貸款。中老年申請者容易被質(zhì)疑退休后，能否擁有穩(wěn)定且足夠的收入來償還貸款。
《大空頭》劇照
房貸的盡頭，是親人
看過中外多地的“貸款年限”情況，我們不難發(fā)現(xiàn)不同地區(qū)的貸款年限設(shè)置，與各自的老齡化程度、近年的經(jīng)濟調(diào)控政策和控制風(fēng)險的法律法規(guī)等因素息息相關(guān)。
根據(jù)聯(lián)合國發(fā)布的《2023年世界社會報告》，2021年全球65歲及以上人口為7.61億人，到2050年這一數(shù)字將增加到16億人，其中80歲以上的人口增長速度更快。一句話，人們的壽命正在延長。
無論是東亞、西歐還是北美地區(qū)，金融機構(gòu)都在努力適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變化，重新審視老年人的貸款需求，將貸款年限適當(dāng)?shù)匮雍?年至10年。
人類壽命在延長，老后煩惱也不少。/《愛》劇照
2003年，《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》首次提出了個人住房貸款差別化管理，強調(diào)針對不同的購房者采取不同的住房信貸政策。對此，各家銀行可以自行規(guī)定個人按揭貸款的年齡上限。
有房地產(chǎn)政策研究的專業(yè)人士表示，我國多家銀行延長貸款年限，與正在試點的延遲退休政策方向相呼應(yīng)，對年齡較大的購房者有一定促進作用。
在大趨勢之下，我們也應(yīng)看到文化與傳統(tǒng)的重要 影響。與歐美文化下的人們相比，東亞文化更容易將“房產(chǎn)”與“安居”聯(lián)系到一塊，因此也更愿意為一處房產(chǎn)背負幾十年的債務(wù)。
回到中華文化的語境下，老年人之所以申請房貸，大多數(shù)還是為了孩子，幫助名下已有一套房的子女利用老人的購房名額，同時享受首次貸款的利率優(yōu)惠。
無論是南寧的80歲，還是成都的90歲，其實都是變相的“接力貸”。多數(shù)中國家庭掏出六個錢包買一套房，父母、子女實際都是“共同還款人”，只是沒把名字都寫在“貸款申請表”上。
真正給“貸款年限”設(shè)置終極限制的，不全是金融機構(gòu)政策，更可能是肉眼不能看見的血親關(guān)系。
[1]在日本貸款買房，流程是怎樣的？丨東京老瀟
[2]How Does France Treat Mortgages for the over 60s?丨French Entrée
[3]法國房貸利率上升或致申請貸款難 還貸壓力大丨海外網(wǎng)
[4]法國買房怎么選貸款？丨法國裝修筆記
[5]Later life mortgage lending丨UK Finance
[6]2023年世界社會報告丨聯(lián)合國
