一宗1.1萬平方米的土地,沉寂26年撂荒閑置、無法開發(fā);一次被指烏龍的拍賣,讓案件涉事人從意氣風(fēng)發(fā)走到兩鬢斑白;9份執(zhí)行裁定書前后更改背后,三家公司糾紛難斷,司法、行政部門各執(zhí)己見。
近年來,寸土寸金的深圳一直在推動盤活閑置土地。然而,一塊位于深圳市南山區(qū)深圳珠光路與沿河路交叉口東北側(cè)的土地,若從1994年的出讓時間算起,已經(jīng)閑置了近30年之久。2010年,這宗編號為T402-0014的地塊還曾出現(xiàn)在國土部核查通報的全國閑置土地黑名單中。
(相關(guān)資料圖)
《華夏時報》記者通過多方采訪獲悉,這塊地一直未開發(fā),主要是涉及幾家公司之間的法律糾紛,以及土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)益的矛盾、行政權(quán)與司法權(quán)之間的紛爭,而起因則是26年前法院一次錯誤的拍賣。
河南澤槿律師事務(wù)所主任付建在接受《華夏時報》記者采訪時表示,這件事情最根本的原因是1997年深圳市中級人民法院在對該宗土地權(quán)益進行拍賣時,未能向國土部門查清這宗地的權(quán)屬情況,導(dǎo)致了一次錯誤拍賣,并且在案外人主張權(quán)益后法院也沒能及時為錯誤的拍賣行為承擔(dān)責(zé)任,解決爭議,做出具有可操作性的執(zhí)行裁定。
4月7日,《華夏時報》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),這一地塊如今黃土裸露且雜草叢生,因多年閑置已變成暴露在鬧市之中的“野生”停車場。放眼望去,周邊既有多年的商鋪和居民樓,也有已開發(fā)完畢的新樓盤,還有處在熱火朝天施工狀態(tài)的工地。與周圍車水馬龍的繁華相比,這宗26年撂荒閑置的土地儼然成為城市中心的一塊“瘡疤”。
揭秘閑置疑云
事件的起因源于1994年,原本,項目地塊由深圳市規(guī)劃國土委出讓給深圳市圳寶實業(yè)有限公司(下稱“圳寶公司”)和深圳中建實業(yè)股份有限公司(下稱“中建公司”),兩家公司分別占該項目地塊45%(自用)和55%(可進入市場)的土地使用權(quán)益。
中建公司因自身原因選擇退出該地塊項目的權(quán)益,隨后,圳寶公司又與深圳市雪納房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“雪納公司”)簽訂合作開發(fā)協(xié)議。1997年7月,圳寶公司、中建公司、雪納公司三方達成協(xié)議并和原深圳市規(guī)劃國土局簽訂原合同第一補充協(xié)議,約定雪納公司承接中建公司在這宗地內(nèi)的權(quán)益。
但圳寶公司卷入一宗合同糾紛案,作為第三人被訴訟法庭,因無力承擔(dān)被法院判決償還的185萬多元款項,在1997年被深圳市中級人民法院裁定將這宗地房地產(chǎn)100%的開發(fā)權(quán)益拍賣,以清償債務(wù)。
1997年11月,深圳市錦銀實業(yè)股份有限公司(下稱“錦銀公司”)經(jīng)司法拍賣以約612萬元競拍到了這一地塊的開發(fā)權(quán)益。
但值得注意的是,根據(jù)國土部門的相關(guān)文件,圳寶公司擁有該地塊45%產(chǎn)權(quán),另外55%產(chǎn)權(quán)歸屬于雪納公司。在1997年該宗土地被進行拍賣前,法院僅只評估涉案土地55%的價值,圳寶公司對此提出異議,但拍賣后沒有依法啟動評估復(fù)議程序?!胺ㄔ涸u估了地塊55%部分價值,卻拍賣整塊地,且這 55%的權(quán)益并不屬于圳寶公司。”原圳寶公司總經(jīng)理吳中平在接受《華夏時報》記者采訪時表示,拍賣時的評估報告顯示,圳寶名下45%的權(quán)益沒有評估,價值為0。另外,圳寶公司僅欠債180多萬元,法院卻超標(biāo)的拍賣該地塊,拍賣款600多萬元,而且至今法院并未把多出的款項給圳寶。
對于1997年的拍賣,雪納公司董事長陳永益在接受《華夏時報》記者采訪時表示:“法院的拍賣未到行政部門查實權(quán)屬情況,也沒有通知國土委,雪納公司并不欠錢,法院卻把屬于雪納公司的55%也一起拍賣了,評估的也是這55%;拍賣的還是開發(fā)權(quán)益,并非土地使用權(quán)?!?/p>
對于法院對“開發(fā)權(quán)益”進行拍賣,吳中平也表示:“土地只有使用權(quán),有史以來也沒聽說過拍賣開發(fā)權(quán)益,但這么多年里,法院卻從來未對此做出過解釋?!?/p>
付建向本報記者表示:“拍賣土地的開發(fā)權(quán)益要注意與土地使用權(quán)的協(xié)調(diào)和銜接,不能在權(quán)益不明晰的情況下直接進行拍賣。根據(jù)《國家規(guī)定確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第六條的規(guī)定,開發(fā)利用國有土地,開發(fā)利用者依法享有土地使用權(quán),土地所有權(quán)仍屬國家。實踐中,土地開發(fā)權(quán)益與土地使用權(quán)通常是不分開的?!?/p>
因此,擁有T402-0014地塊55%土地權(quán)益的雪納公司向深圳市中院提出案外人執(zhí)行異議。隨后,深圳市中院在2004年立案并對T402-0014地塊土地使用權(quán)進行了查封。
直至2011年7月,法院才有了第一次裁定。深圳市中院在(2010)深中法執(zhí)監(jiān)字第34號民事裁定書中首次承認(rèn)1997年的拍賣是拍錯了:“本院將T402-0014地塊100%的權(quán)益認(rèn)定是圳寶公司所有,屬于對案涉地塊的權(quán)屬沒有查清,將其全部作為圳寶公司的財產(chǎn)予以拍賣亦是錯誤的,該拍賣裁定違法,應(yīng)予撤銷。雪納公司對本案的異議請求部分理由成立。”
隨后,錦銀公司不服,向廣東省高院申請復(fù)議,深圳市中院于2013年7月又下達(2012)深中法執(zhí)外異字第42號執(zhí)行裁定書,表示:“在當(dāng)時的情況下,不能因此當(dāng)然認(rèn)定該55%產(chǎn)權(quán)歸圳寶公司享有即圳寶公司享有了涉案地塊100%的產(chǎn)權(quán)”“本院只能處分圳寶公司在涉案地塊中的45%的權(quán)益”,并中止這宗地房地產(chǎn)開發(fā)項目中的55%權(quán)益的執(zhí)行。但值得注意的是,深圳中院兩次裁定承認(rèn)拍賣錯誤的情況下,卻未對認(rèn)定拍賣合法有效的裁定進行撤銷。
戲劇反轉(zhuǎn)再現(xiàn)
2017年,案情再一次發(fā)生戲劇性的“反轉(zhuǎn)”。當(dāng)年7月,深圳中院對錦銀公司提出的執(zhí)行監(jiān)督申請又作出裁定,改口稱之前的裁定“適用法律錯誤,應(yīng)予糾正”并撤銷2013年的第42號執(zhí)行裁定。這一次,雪納公司、錦銀公司、圳寶公司均不服,向深圳中院申訴,隨后向廣東省高院申請復(fù)議。廣東省高院再次撤銷了深圳中院的裁定,發(fā)回深圳中院重審,要求當(dāng)事人和解結(jié)案。
4月7日,《華夏時報》記者在現(xiàn)場看到,這一閑置26年的地塊如今黃土裸露、雜草叢生,邊界處樹木瘋長,因多年閑置已成為暴露在鬧市之中的“野生”停車場,儼然成為城市中心的一塊“瘡疤”。“拍賣時是4000多元一平方米,當(dāng)時(圳寶)計劃自用是為解決員工住宿問題,時過境遷,如今周圍新房均價都在9萬—10萬元/平方米?!臂趯毠究偨?jīng)理吳中平向本報記者表示。
為此,《華夏時報》記者于4月10日聯(lián)系到深圳規(guī)劃和自然資源局南山管理局,工作人員表示采訪事項需聯(lián)系總局,記者進一步向?qū)Ψ桨l(fā)出協(xié)助聯(lián)系總局的請求,對方表示應(yīng)允并表示隨后會進行聯(lián)系,但截至記者發(fā)稿,對方未予回復(fù)。
如今,這一案件遲遲難以畫上句號,給各方當(dāng)事人都造成較大損失。一位不便具名的知情人士向《華夏時報》記者指出,除了一開始的“錯拍”,根本還在于司法權(quán)和行政權(quán)對該宗土地權(quán)屬認(rèn)定意見不一致。
雪納公司董事長陳永益向本報記者表示,20多年里,深圳中院、廣東省高院總共下發(fā)了9份裁定書,裁定書之間互相矛盾,直到2022年6月24日,省院認(rèn)定拍賣正確,雪納公司不服,7月份向最高人民法院申請執(zhí)行監(jiān)督,最高法認(rèn)為本案有執(zhí)行違法行為,已立案審查。
2017年后的部分裁定書
此外,圳寶公司原總經(jīng)理吳中平告訴本報記者,圳寶律師曾到深圳中院調(diào)卷,中院告知律師執(zhí)行土地的卷宗已經(jīng)丟失,圳寶公司認(rèn)為這是罕見的、嚴(yán)重的失職行為。圳寶公司希望此次最高法能公平公正依法糾正深圳中院的錯誤,撤銷拍賣,把土地還給圳寶和雪納,圳寶公司會以其他方式妥善處理債務(wù)問題。
目前,雪納公司與圳寶公司均已向最高法申請執(zhí)行監(jiān)督,現(xiàn)案件在最高法審理期間。
錦銀公司則在此前向國土部門申請辦理這宗土地使用權(quán)的過戶手續(xù),據(jù)了解,在國土部門給相關(guān)企業(yè)的回函中,其觀點一致認(rèn)為,深圳中院歷次出具的官方材料中指明的執(zhí)行標(biāo)的“土地開發(fā)權(quán)益”不一致,根據(jù)《土地管理法》規(guī)定,土地開發(fā)權(quán)益不屬于需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利,該權(quán)益權(quán)利人變更亦無法辦理過戶手續(xù),該協(xié)助事項不具備操作性。
國土部門還表示,需錦銀公司協(xié)調(diào)深圳中院進一步明確協(xié)執(zhí)內(nèi)容,根據(jù)目前法律法規(guī),僅有土地使用權(quán)過戶,開發(fā)權(quán)益不知道如何過戶。
根據(jù)記者從當(dāng)事人處掌握到的權(quán)威材料,為加快盤活土地,國土部門曾多次給深圳中院去函征求處理意見,建議加快相關(guān)執(zhí)行案件的處理工作,表示將依法予以協(xié)助,并指出這宗地的土地出讓權(quán)屬法律關(guān)系是清晰的,但法院方面對土地權(quán)屬登記,并未給出明確意見。
“開發(fā)權(quán)益”能拍賣嗎?
據(jù)知情人士透露,當(dāng)前,該案件仍在最高法審理中,正常情況下,深圳當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門應(yīng)等最高法審理結(jié)案后再行處理。但令人不解的是,省高院卻于2023年2月27日組織深圳中院舉辦協(xié)調(diào)會,討論錦銀公司競拍土地的過戶事宜。
“1997年拍賣‘開發(fā)權(quán)益’與現(xiàn)行法律法規(guī)相矛盾,按現(xiàn)行法律法規(guī),開發(fā)權(quán)益是無法辦理過戶手續(xù)的。”雪納公司董事長陳永益向本報記者表示,“即便錦銀公司在最高院贏得了最終裁定,也只是土地開發(fā)權(quán)益,而非土地使用權(quán),錦銀公司只有在雪納公司和圳寶公司同意的前提下,才能將土地進行過戶?!?/p>
雪納公司訴訟代理律師向《華夏時報》記者表示,法院在執(zhí)行裁定中創(chuàng)造的拍賣“土地開發(fā)權(quán)益”而非國有土地使用權(quán)這一概念是非?;闹嚨模餀?quán)是法定的、不可自己創(chuàng)設(shè)的權(quán)利,即所謂物權(quán)法定原則,這是民法通則、物權(quán)法、民法典都非常明確這一條。“土地開發(fā)權(quán)益是與國家土地行政管理部門簽約的權(quán)利,但與國家土地行政部門簽約是國家行政權(quán)力的一部分,也就是說選擇國有土地開發(fā)者的權(quán)力具有嚴(yán)格的審批制度,屬于行政合同,而非民事合同的范疇,也不可以由執(zhí)行局處置、拍賣?!?/p>
對此,付建也表示,該案的相關(guān)事實和土地權(quán)屬是相對清晰的,法院因執(zhí)行拍賣中的錯誤一直做出不具有可操作性的裁定來逃避責(zé)任。事實上,土地權(quán)屬認(rèn)定過程中,法院擁有的權(quán)力是一種判斷權(quán),相關(guān)行政機關(guān)擁有的權(quán)力是一種處理權(quán)。行政機關(guān)的處理依賴于法院作出的判斷結(jié)果。本案件在土地確權(quán)上也應(yīng)當(dāng)尊重司法機關(guān)的判斷權(quán)。但本案件已經(jīng)由于司法空轉(zhuǎn)、土地閑置多年造成了巨大的損失,行政部門和司法機關(guān)如果對該宗土地權(quán)屬認(rèn)定及造成土地閑置的責(zé)任歸屬等問題存在爭議,可能會涉及通過行政訴訟來解決。
在采訪中,本報記者聽到最多的四個字是“解決問題”。陳永益向本報記者表示:“20多年里,我從年輕人走向兩鬢斑白,公司也被這個案件拖累至幾乎要破產(chǎn)了。希望最高人民法院公平公正進行處理,早日對這個司法長跑了26年的案件進行處理?!?/p>
針對該案,付建表示:“雪納公司與錦銀公司的爭議,若真是由深圳市中級人民法院執(zhí)行錯誤導(dǎo)致的,法院應(yīng)當(dāng)積極主動承擔(dān)責(zé)任;并且,該宗土地閑置多年,又造成了巨大損失,如不盡快確權(quán)、開發(fā)利用將造成更大的損失,有關(guān)部門在其中負(fù)有責(zé)任的,也應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的利益損失進行賠償?!?/p>
付建進一步表示,事到如今司法機構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極與雙方公司協(xié)商土地確權(quán)事宜,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定盡快給出終局裁定,當(dāng)事人可以就有關(guān)部門執(zhí)行錯誤或失職行為給其造成的損害,申請國家賠償。
據(jù)前述知情人士,所以出現(xiàn)現(xiàn)在結(jié)果,主要是因為當(dāng)初拍賣該地塊時程序不規(guī)范導(dǎo)致。公開資料顯示,2006年,深圳中院腐敗案曝光,當(dāng)時拍賣該地塊的主管法官廖昭輝也牽涉到腐敗案中,后獲刑7年;另外,廖還曾和一些拍賣行之間有利益輸送關(guān)系,制造了一些冤假錯案。對于本案件來說,之所以難以糾錯,主要在于法院的糾錯成本太高,因此法院其實是最希望當(dāng)事人出現(xiàn)和解的局面。
最高人民法院黨組書記、院長張軍近日在主持最高人民法院黨組召開擴大會議時,強調(diào)抓實抓好公正與效率,緊緊圍繞“公正和效率”這個主題,抓住審判工作這個“實處”,著力在促公正、提效率、強隊伍上下功夫。張軍表示,感受公平正義的主體是人民群眾,要重視程序公正?!袄习傩?36.200,-0.61,-1.66%)到法院是為了解決問題的,絕不是來‘走程序’的。程序合乎規(guī)范,同時能實質(zhì)解決問題,案結(jié)事了,才是訴訟的目的、才能體現(xiàn)訴訟的價值?!?/p>
(來源:華夏時報)